孫工裝修日記 新房收房驗(yàn)房的經(jīng)驗(yàn)和常識(shí)(2)

　　作為購(gòu)房者，應(yīng)首先審查房屋是否具備交房條件。關(guān)于交房條件，在合同中有明確約定，從北京來(lái)看，一般合同約定以該房屋取得北京市建設(shè)工程竣工備案表作為交房的前提條件。如果沒(méi)有《竣工備案驗(yàn)收表》，作為購(gòu)房者一般可以拒絕收房。此外，購(gòu)房者還要審查幾個(gè)證件，包括：住宅質(zhì)量說(shuō)明書(shū)、住宅質(zhì)量保證書(shū)、房屋面積實(shí)測(cè)表等，否則一旦接鑰匙，再提面積問(wèn)題就晚了，在司法實(shí)踐中，以收房時(shí)未提異議，視同購(gòu)房人事實(shí)接房放棄對(duì)面積爭(zhēng)議的權(quán)利。

　　二、審查交房費(fèi)用

　　A、 房屋價(jià)款結(jié)算：對(duì)于期房而言，合同價(jià)款是依據(jù)房屋預(yù)測(cè)面積計(jì)算的，等房屋竣工后，實(shí)測(cè)面積肯定會(huì)有所差異，雙方根據(jù)面積差異來(lái)結(jié)算房款。

　　B、 物業(yè)管理費(fèi)用：購(gòu)房者在接收房屋后，無(wú)論是否入住，就開(kāi)始享受到前期物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)，因此在收房時(shí)就須交納物業(yè)管理費(fèi)。按照北京現(xiàn)行規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)一次最多可收取一年的物業(yè)費(fèi)。

　　C、 公共維修基金：公共維修基金是為房屋公共部位和公共設(shè)施進(jìn)行大、中修而準(zhǔn)備的基金，按照房款的2%交納，可以交給開(kāi)發(fā)商，也可以直接去房管局小區(qū)辦交納。

　　三、審查房屋的質(zhì)量

　　驗(yàn)房主要是看房屋是否與合同約定一致，包括戶型、朝向、尺寸、結(jié)構(gòu)等。如果這些方面發(fā)生變化，則購(gòu)房者可以要求退房。此外，很重要的工作就是審查房屋是否存在質(zhì)量問(wèn)題，如果有質(zhì)量問(wèn)題，應(yīng)要求開(kāi)發(fā)商進(jìn)行修理，待修理后再重新驗(yàn)房。

　　孫工建議審查房屋的質(zhì)量應(yīng)做以下準(zhǔn)備 ：

　　1、帶有日期顯示功能的相機(jī)一部，以便拍下有問(wèn)題之處作為憑證。

　　2、紙、筆，即時(shí)記下發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題以免遺忘。

　　3、易貼便條一疊，寫(xiě)下問(wèn)題所在及維修意見(jiàn)，貼在出現(xiàn)問(wèn)題的地方，以便維修人員查找。

　　4、扁型三插頭小電器一個(gè)，插入屋內(nèi)各個(gè)電源插座檢查電源是否已全部接通。

　　5、售樓說(shuō)明書(shū)，邊看邊對(duì)照著廚房、浴室等附送的設(shè)備是否符合開(kāi)發(fā)商當(dāng)初的承諾。

　　6、請(qǐng)有收樓經(jīng)驗(yàn)的朋友同行，幫助提供意見(jiàn)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。

　　◆ 話驗(yàn)收房屋質(zhì)量的常用18招：

　　下面的講解以我一次新房驗(yàn)收為主要案例來(lái)介紹... ...

　　第1招：檢查門(mén)窗判質(zhì)量

　　A、現(xiàn)在的樓房一般只有入戶的防盜門(mén)，所以對(duì)門(mén)的檢查一般也只集中在防盜門(mén)上。注意，有的開(kāi)發(fā)商故弄玄虛，不說(shuō)“防盜門(mén)”，說(shuō)“四防門(mén)”。一般講，說(shuō)防盜門(mén)具有四防功能（防盜、防火、防熱、防噪音），但是！四防門(mén)不見(jiàn)得有防盜功能，因?yàn)橛械拈_(kāi)發(fā)商會(huì)狡辯說(shuō)我們是：防火、防熱、防噪音、防潮氣...能把你氣得你鼻子都能歪了。咱就簡(jiǎn)單講講對(duì)正規(guī)防盜門(mén)的普通驗(yàn)收。

　　通過(guò)檢驗(yàn)門(mén)框固定和牢固度，門(mén)框四周密封情況，確認(rèn)門(mén)安裝是否牢固，門(mén)框與墻體洞口填補(bǔ)是否合理。方法很簡(jiǎn)單，雙手抓住門(mén)框使勁搖晃，看門(mén)框是否動(dòng)；同時(shí)用眼睛觀察門(mén)框與墻體洞口填補(bǔ)處是否密實(shí)。

　　檢驗(yàn)是否方正，看門(mén)的直角處是否呈90度角。開(kāi)關(guān)扇門(mén)多次，觀察門(mén)扇是否平整，是否有自關(guān)或自開(kāi)現(xiàn)象。自關(guān)或自開(kāi)就是指門(mén)在無(wú)外力的作用下自己就關(guān)上了或打開(kāi)了（仿佛有看不見(jiàn)的鬼魂開(kāi)關(guān)門(mén)進(jìn)出一樣），一般是因?yàn)殚T(mén)沒(méi)裝方正或傾斜造成的。手摸、眼觀密封是否嚴(yán)密，密封條是否欠缺破損。門(mén)扇與門(mén)框間隙是否過(guò)大，鎖具反復(fù)開(kāi)關(guān)，檢查是否作用良好、靈活。門(mén)面有無(wú)磕碰、磨損、變形、污漬等不良現(xiàn)象。

　　該業(yè)主家的防盜門(mén)一共檢查出如下問(wèn)題：1、貓眼安裝歪斜，很不美觀；2、門(mén)鈴電池蓋內(nèi)陷破損，無(wú)法更換電池；3、密封不嚴(yán)密，導(dǎo)致有空隙，將來(lái)即不隔音也不保溫還在大風(fēng)天亂顫并鳴笛。

　　B、檢查窗戶玻璃是否有疤痕，有則及時(shí)更換； 檢查窗紗看是否破損，或者是否有很大的劃痕；檢查窗戶開(kāi)合時(shí)是否碰墻，否則墻面很容易被毀壞。該業(yè)主家倒是沒(méi)什么大問(wèn)題，給大家出示兩張其他業(yè)主家曾出現(xiàn)的問(wèn)題：1、紗窗邊緣咬合不嚴(yán)，輕輕一按有缺口；2、窗戶開(kāi)啟碰管道。