辦事單位

辦事說明

　　深圳有一定的特殊性，它現(xiàn)在已經(jīng)無農(nóng)村戶口，然后就是在這種城市化的過程中，有眾多的遺留問題，包括很多集資房的問題。

　　因為中國國家體制的問題，當(dāng)初很多國有土地都被轉(zhuǎn)化為單位土地進(jìn)行修建房屋，而分配給單位職工或員工進(jìn)行居住，而很多國有單位就直接將建好的房屋買賣給個人。因為土地的性質(zhì)，所以很多單位都無法將房屋辦理分戶產(chǎn)權(quán)。同時因為一些房地產(chǎn)開發(fā)商，在以前土地管理尚不嚴(yán)格的情況下，也拿下了一部份土地，修建集資房，但因為土地規(guī)定用途，而無法辦理分戶產(chǎn)權(quán)。這兩種情況使得市場上出現(xiàn)了數(shù)目眾多的集資房。然而隨著住戶對于權(quán)力的要求，集資房的分戶辦證變得比較緊迫。

　　分戶辦證，就牽涉到一個土地使用費的補償問題，只有補交了相關(guān)的土地費用，分戶才能變成可能。然而就土地使用費誰來進(jìn)行補償?開發(fā)商?還是住戶自身?

　　就目前我所接觸到的進(jìn)行說明：

　　1、 合同中明確約定有相關(guān)的補費辦法。

　　有種情況是，開發(fā)商當(dāng)初在買賣房產(chǎn)的時候，雖然是集資房，卻以并不明顯低于市場商品房的價格買賣給所有的住戶，但這種情況下，因為當(dāng)時無法辦理產(chǎn)權(quán)，那么在合同中就有明確約定，開發(fā)商在時機成熟或合適的情況下，將會變理分戶的產(chǎn)權(quán)證書，也就是說其實該責(zé)任是由開發(fā)商來進(jìn)行承擔(dān)的。

　　也有的情況就是因為開發(fā)商當(dāng)初買賣房產(chǎn)時，明確告之是集資房，也明顯以低于市場的價格將房產(chǎn)買賣給住戶，所以就在合同中明確要求住戶來自行承擔(dān)該費用。

　　相對來說這兩種情況下，很容易確定誰來補償相關(guān)的費用，因為約定明確。

　　2、 合同中沒有明確約定的情況下。

　　一種：以市場價格來進(jìn)行發(fā)售。我們認(rèn)為根據(jù)民法的基本原則，公平原則，應(yīng)該是由開發(fā)商進(jìn)行補償相關(guān)的費用。

　　二種：明確說明是集資房，以非市場價格來進(jìn)行發(fā)售，那么我們認(rèn)為可能這需要住戶自行承擔(dān)相關(guān)的土地費用。

　　三種：明確說明是商品房，那么這種情況下，我們認(rèn)為開發(fā)商在合同中有承諾是商品房，那么應(yīng)該由開發(fā)商來承擔(dān)相關(guān)的土地費用的補償。

　　四種：沒有說明房地產(chǎn)性質(zhì)，用低于市場價格的性質(zhì)來進(jìn)行發(fā)售，我們認(rèn)為這其中可能就需要雙方共同來進(jìn)行承擔(dān)。

　　2001年，深圳市曾有發(fā)文，對于集資房問題，補交25%左右的土地使用費，就可以辦理分戶產(chǎn)權(quán)，該文適用于2001-2003年，而這中間，又涉及了一個該文件適用時，誰應(yīng)該承擔(dān)相關(guān)的告之責(zé)任問題。

　　當(dāng)然，以上眾多種情況，并非是死板的，因為本身在集資房的買賣過程中，就存在多種情形，我這里只是做簡略的歸納，并不一定百分百正確，所以最好的方法是帶齊資料，找到律師，然后面談，這樣得出來的結(jié)論才會比較正確。