買房咋維權律師來支招

新房篇

　　焦點問題一：精裝修不“精裝”

　　現象：孫莉買的房是精裝房，但剛剛入住問題就來了，不是地板裂縫，就是墻皮脫落，附帶的家具也存在問題。這讓還在蜜月期的孫莉十分頭疼。

　　律師支招：良智律師事務所張嘉良主任提醒消費者，精裝修商品房買賣合同不同于普通商品房買賣合同之處在于其“精裝修”方面的內容，精裝修協(xié)議應以合同附件的形式成為商品房買賣合同的一部分。明確精裝修協(xié)議的簽約主體應為開發(fā)商與購房者，這樣可明確開發(fā)商是裝修質量負責人。精裝修協(xié)議應對精裝修所選用的建筑材料予以明確約定，比如涂料、板材、管材、燈具的具體品牌及規(guī)格，都應具體明確地寫入精裝修協(xié)議，而不應模糊地寫為“高檔建材”。

　　如果開發(fā)商有樣板間，可以拍照作為合同的附件。明確約定質量保修期，以保障出現質量糾紛時能明確界定質量標準、責任承擔主體，督促開發(fā)商履行質量保證義務。

　　焦點問題二：產權證

　　現象：秦女士打來熱線說，她入住現在的小區(qū)已經5年了，至今仍沒拿到產權證。

　　律師支招：調查發(fā)現，沒有產權證的小區(qū)多為“爛尾房”遺留問題，解決起來比較復雜。關于產權證的問題，根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十九條商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。

　　良智律師事務所劉淼律師提醒購房者，買房時一定要對開發(fā)商做一個詳細了解，要盡可能地選擇有實力、口碑好的開發(fā)商以及物業(yè)管理公司。發(fā)生糾紛后，可以先向消費者協(xié)會和房地產管理局反映，以減少投訴成本。

　　焦點問題三：建筑質量不過關

　　現象：房屋質量是購房者感受最深的重要問題之一，而房屋質量糾紛，解決起來比較難，涉及到賠償就更難。在投訴熱線中，記者發(fā)現有近70%的消費者反映所在樓盤有不同程度的質量問題。業(yè)內人士建議買房前最好驗房，經過專業(yè)人士的檢驗后，馬上把問題反饋給物業(yè)進行進一步的解決。

　　律師支招：良智律師事務所王娜律師認為，消費者在購房前應當仔細審閱房屋買賣合同中對房屋及配套設施(如：門、窗、管道等)質量的約定，驗房時最好請專業(yè)人士進行檢驗。入住后發(fā)現有質量問題，可以從房屋是否審批、是否具備竣工驗收報告及通過房屋質量鑒定等渠道維護合法權益，不能憑借主觀臆斷認定房屋是否存在質量問題。購房者可找相關部門進行鑒定，用鑒定結果維護自己的合法權益。

　　焦點問題四：規(guī)劃變更

　　現象：3月10日，記者接到讀者孫先生的電話，他表示，他所居住的小區(qū)已經交樓很多年了，但小區(qū)網球場比標準網球場小了至少1/4，這與當初樓盤銷售時稱的宣傳嚴重不符。

　　律師支招：良智律師事務所劉靜律師表示，很多購房者在買房時對小區(qū)規(guī)劃了解不細致，讓一些非誠信開發(fā)商鉆了空子。買房時建議購房者完善“規(guī)劃條款”，不僅要把小區(qū)平面布局圖附在合同中，而且應該要求開發(fā)商將布局圖中的很多內容標注清楚，比如層高、方位、小區(qū)出入口、綠化率、商鋪市場定位等。對于擬配備會所的樓盤，應該在合同中明確會所權屬、功能、交付日期、是否對外開放、是否收費等。合同附件中，房型圖一定要規(guī)范、細化，房屋各房間具體的尺寸、朝向、層高等都要標注清楚，并明確違約責任。

　　最后，提醒一下購房者，購房時不要輕易相信開發(fā)商的口頭承諾，對于購房合同，要謹慎審查明確雙方的權利、義務，這樣在發(fā)生糾紛時才可以更好地維護自己的權益。

　　二手房篇

　　焦點問題：中介

　　現象：近年來，長春市消費者協(xié)會在受理的中介12315.com/Iask/" class="KeyLink">咨詢服務投訴中，房屋中介服務逐漸成為熱點，每年投訴案例均有增無減，投訴主要集中在中介公司不履行合同約定等方面。現象多為購房者在房屋中介公司購買二手房，價格商議結束后，雙方約定日期辦理房屋過戶手續(xù)。中介公司多為先是拖延辦理過戶手續(xù)，后又會提出由購房者多交幾萬元的手續(xù)費。而購房者在請相關部門進行調解時，中介公司卻常常以“做不了主”、“請示總公司”、“正在研究”等種種理由進行拖延推脫。經過長時間的糾紛，即使中介公司對購房者進行了相應的賠償，也牽扯了購房者大量的時間和精力。

　　律師支招：良智律師事務所邵米丁律師表示，依據我國《合同法》的規(guī)定，房屋中介部門與消費者之間簽署的是居間合同，居間合同要求中介部門必須有營業(yè)執(zhí)照和從事該項業(yè)務的相關行政許可，因此千萬不能找個人辦的小中介、黑中介。

　　另外，在委托中介公司購買二手房時，一定要選擇合法的、信譽度高的房屋中介公司，并認真、仔細地查看是否具備“兩證”。當購房者需要向中介公司繳納意向金時，應和中介公司簽訂詳細的購房意向書或用書面形式約定清楚，什么情況下可以退款，什么情況不能退款，這樣可以避免事后引起糾紛時沒有任何依據。此外，在與中介公司簽訂房屋買賣三方合同時，也應約定清楚意向金或者定金的性質，繳納定金的時候一定要在收條中明確使用“定”金而盡量不使用“訂”金，因為定金具有違約方雙倍返還的效力，而“訂”金、保證金或其他名目的抵押金，不具有雙倍返還的效力。若約定違約金則一定要事前明確雙方的具體違約責任，這樣才能既保證交易成功，又能順利完成交易。

　　租房篇

　　焦點問題：二房東

　　現象：就目前長春市房屋租賃市場而言，“二房東”的存在已屬于普遍現象。市場上“二房東”卷款逃跑事件、租客被趕出租住房屋等惡性事件屢屢發(fā)生。很多人辛辛苦苦找到了一個合適的房源，剛剛租下就得知自己遇到了二房東，不但被騙去押金，如果房東不同意將房子繼續(xù)租給他們，他們還需要繼續(xù)尋找房源，給自己帶來很多的麻煩和不必要的損失。特別是對于那些剛剛走出校園的大學生和初入社會工作的年輕人來說，由于缺乏租房經驗，他們在遇到這種情況時會不知如何應對。

　　律師支招：良智律師事務所趙俊巍律師表示，根據《合同法》關于房屋租賃方面的相關規(guī)定，承租者如果想把房屋轉租，需要經過出租者的同意，否則出租者可以要求解除合同。因此，在租房前一定要驗明房主的身份證以及房產證原件，或者向周圍的業(yè)主或其他渠道打聽房子的背景情況。

　　租房者與房東簽訂租房協(xié)議時，一定要將合同條款細節(jié)寫清楚。其中，房屋租賃期限、付款方式等條例都是重點簽署內容。對于租賃期間的水、電、煤氣、有線電視、上網等費用的交付問題也要有具體的明細，并將這些條款作為合同附件保管，日后一旦發(fā)生糾紛時可以通過雙方簽訂的合同免去些許風險。

　　同時，承租過程中注意保留收款憑證、付款憑證等相關證據，以防日后發(fā)生不必要的糾紛。如果涉及轉租，一定要找到原房主，征得原房主同意，并且出具書面手續(xù)，方可簽訂租賃合同。