現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)的種類解析
房產(chǎn)估價(jià)的種類
一、 居住房地產(chǎn)估價(jià)(分普通住宅、高檔公寓、別墅)
1、影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)域因素:交通條件、生活服務(wù)設(shè)施、教育配套設(shè)施、環(huán)境質(zhì)量、治安環(huán)境、城市大配套設(shè)施條件、人文環(huán)境等。
2、影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的個(gè)別因素:建筑結(jié)構(gòu)、類型和等級(jí)、裝修、設(shè)施與設(shè)備、質(zhì)量、朝向與樓層、戶型、產(chǎn)權(quán)情況。
3、各種類型的居住房地產(chǎn)區(qū)域影響因素不同,估價(jià)時(shí)還要考慮政策性的影響。高層住宅通常是樓層越高價(jià)值越大。
二、 商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)(含餐飲)
1、商業(yè)房地產(chǎn)及其估價(jià)特點(diǎn)。
?、俳?jīng)營(yíng)內(nèi)容多。不同的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容(或不同的用途)一般會(huì)有不同的收益率,如果用收益法估價(jià),則應(yīng)對(duì)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容不同的各部分房地產(chǎn)采用不同的資本化率。
?、谵D(zhuǎn)租經(jīng)營(yíng)多。商業(yè)房地產(chǎn)的業(yè)主常常將其房地產(chǎn)出租給別人經(jīng)營(yíng),有的承租人從業(yè)主手上整體承租后又分割轉(zhuǎn)租給第三者,因此在進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)要調(diào)查清楚產(chǎn)權(quán)狀況。避免有的估價(jià)委托方僅是承租人,卻以房地產(chǎn)所有人的身份委托估價(jià)。注意轉(zhuǎn)租的合法性。
③裝修高檔而復(fù)雜。有些地方,買下或租下別人經(jīng)營(yíng)的商業(yè)用房后,一定要重新裝修,因此在抵押估價(jià)、交易估價(jià)、轉(zhuǎn)租估價(jià)等過(guò)程中,要考慮到這種因素。
2、影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)域因素:繁華程度、交通條件(公交通達(dá)度、交通便捷度)。
3、影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要個(gè)別因素:臨街狀況、內(nèi)部格局(分割出租的,要有一定的空間間距)、樓層、面積(不宜太大也不宜太小)、裝修、轉(zhuǎn)租的可能性(轉(zhuǎn)租將影響投資商業(yè)房地產(chǎn)的靈活性,從而影響該商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值)。
4、餐飲房地產(chǎn)估價(jià):搜集包間數(shù)、座位數(shù)、就餐次數(shù)、人均消費(fèi)額等;經(jīng)營(yíng)成本:保險(xiǎn)費(fèi)、成本、工資、應(yīng)扣除特色引起的商業(yè)壟斷收益。
三、 商務(wù)辦公房地產(chǎn)(寫字樓)估價(jià)
1、影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)的主要區(qū)域因素。除了一般影響商業(yè)房地產(chǎn)的主要因素外,還有:
①是否位于中央商務(wù)區(qū)或政府機(jī)構(gòu)附近。
?、诮煌l件、停車條件。商務(wù)辦公房地產(chǎn)與機(jī)場(chǎng)、火車站之間的交通方便程度。
?、壑車h(huán)境。整潔氣派,有現(xiàn)代化的都市氣氛。
2、影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)的主要個(gè)別因素。
?、偻庥^:建筑物高度、體量、造型、外裝修等。②內(nèi)部裝修;③設(shè)備、設(shè)施;④是否具有智能化辦公條件;⑤滿足不同公司的不同要求;⑥物業(yè)管理?xiàng)l件。對(duì)于商業(yè)辦公房地產(chǎn)、特別是甲級(jí)寫字樓而言,物業(yè)管理對(duì)提升其價(jià)值的作用非常明顯。
四、 旅館房地產(chǎn)估價(jià)(含娛樂(lè))
1、旅館房地產(chǎn)及其估價(jià)特點(diǎn):旅館房地產(chǎn)一般較少在市場(chǎng)上轉(zhuǎn)讓,而旅館房地產(chǎn)一旦轉(zhuǎn)讓,一般是整體轉(zhuǎn)讓,很少采取部分轉(zhuǎn)讓的形式。同樣,旅館房地產(chǎn)估價(jià)時(shí),也是估算其整體價(jià)值的情況居多。
注意:?jiǎn)为?dú)估算旅館大堂等附屬的功能部位部分房地產(chǎn)的價(jià)值是沒(méi)有意義的。
由于同類型旅館的價(jià)值在于其接待能力,因此衡量旅館接待能力的指標(biāo)床位數(shù)或房間數(shù)常??梢宰鳛楣纼r(jià)的指標(biāo)。
綜合性旅館房地產(chǎn)一般按各部位設(shè)置多種服務(wù)功能,其收益包括:各種服務(wù)功能部位的直接收益和由功能間相互作用所產(chǎn)生的間接收益。該類房地產(chǎn)一般不能參照市場(chǎng)租金水平分割單獨(dú)估價(jià)。
2、影響旅館房地產(chǎn)的主要區(qū)域因素:交通條件、周圍環(huán)境。
3、影響旅館房地產(chǎn)的主要個(gè)別因素:設(shè)施設(shè)備及用具、經(jīng)螢管理。
4、搜集資料:房?jī)r(jià)的標(biāo)準(zhǔn)、出租率(入住率)、潛在收益和實(shí)際收益、其他收益、餐飲、休閑設(shè)施、廣告收益;支出:客觀成本、裝修、更新、維修、保險(xiǎn)費(fèi)等。
五、 工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)
1、工業(yè)房地產(chǎn)及其估價(jià)特點(diǎn)。①涉及的行業(yè)多;②非標(biāo)準(zhǔn)廠房多,單價(jià)相差大;③要區(qū)分設(shè)備和建筑物的造價(jià);④受腐蝕的可能性大。
2、工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)常采用的方法。市場(chǎng)比較法(適用于標(biāo)準(zhǔn)廠房)、收益法(撥離房地產(chǎn)收益)、成本法(要區(qū)分建筑造價(jià)和設(shè)備基礎(chǔ),要分別估算,扣除設(shè)備基礎(chǔ)價(jià)值)。
由于工業(yè)房地產(chǎn)的特點(diǎn),所以估價(jià)時(shí)多采用成本法。標(biāo)準(zhǔn)廠房較易確定統(tǒng)一的重置價(jià)格,從而可以制定當(dāng)?shù)亟y(tǒng)一重置價(jià)格表。非標(biāo)準(zhǔn)廠房的重置價(jià)格的確定則有兩個(gè)主要信息途徑:一是參考預(yù)算價(jià)格計(jì)算;二是利用標(biāo)準(zhǔn)廠房的重置價(jià)格表,根據(jù)跨度、柱距、高度等修正,修正參數(shù)由經(jīng)驗(yàn)得出。
3、影響工業(yè)房地產(chǎn)的主要區(qū)域因素:交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施、地理位置。
4、影響工業(yè)房地產(chǎn)的主要個(gè)別因素:用地面積、地質(zhì)和水文條件、房地產(chǎn)用途(體現(xiàn)最高最佳使用原則,能改變用途的,以其最高最佳使用用途估價(jià))。
六、 特殊用途房地產(chǎn)估價(jià)
即這類房地產(chǎn)通常都伴隨著專營(yíng)權(quán),因此最理想的估價(jià)方法應(yīng)該是利潤(rùn)法。采用利潤(rùn)法估價(jià),意味著在對(duì)該房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)已經(jīng)考慮了專營(yíng)權(quán)的價(jià)值。如:加油站和停車場(chǎng)。應(yīng)撥離出特許經(jīng)營(yíng)權(quán)的收益,即超額剩余價(jià)值。
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