《理論與實(shí)務(wù)》歷年考試焦點(diǎn)

　　1.成本法(房地)

　　(1)成本法的實(shí)質(zhì)。成本法的實(shí)質(zhì)是以房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設(shè)成本為導(dǎo)向來計(jì)算房地產(chǎn)的價(jià)值。成本法與市場(chǎng)法的區(qū)別在于“重新購建價(jià)格”或“可比實(shí)例價(jià)格”的來源方式：來源于市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格的是市場(chǎng)法;來源于價(jià)格各組成部分累加起來的是成本法。

　　(2)成本法的估價(jià)條件。積算價(jià)格取決于其效用而非花費(fèi)的成本，積算價(jià)格計(jì)算應(yīng)采用客觀、正常成本而不是實(shí)際、個(gè)別成本。積算價(jià)格計(jì)算要考慮外部經(jīng)濟(jì)性(如考慮選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)，市場(chǎng)供求狀況，注意外部經(jīng)濟(jì)性可能是正，也可能是負(fù)，負(fù)的外部經(jīng)濟(jì)性就是經(jīng)濟(jì)折舊或外部折舊)。

　　(3)積算價(jià)格構(gòu)成(房地)。這是成本法的一個(gè)難點(diǎn)。前提是在“開發(fā)一銷售”模式下。包含7項(xiàng)：土地取得成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤(rùn)。辨別土地取得成本與土地成本，土地開發(fā)成本與建筑物建設(shè)成本，紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)與紅線外基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、銷售前發(fā)生的銷售費(fèi)用與和銷售同時(shí)發(fā)生的銷售費(fèi)用。此外，重點(diǎn)把握投資利息計(jì)算項(xiàng)目、計(jì)息周期數(shù)、開發(fā)利潤(rùn)內(nèi)涵和銷售稅費(fèi)的內(nèi)涵。

　　(4)重新購建價(jià)格(房地)含義和計(jì)算思路。重新購建價(jià)格(重新購建成本)是指假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得全新狀況的估價(jià)對(duì)象的必要支出或者重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價(jià)對(duì)象的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。重新購建價(jià)格應(yīng)當(dāng)是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格，應(yīng)當(dāng)是客觀價(jià)格。有兩種計(jì)算思路：①將房地作為一個(gè)整體考慮，從其價(jià)格構(gòu)成角度進(jìn)行積算;②房地分估合一方法。

　　(5)建筑物折舊的計(jì)算思路和方法。這是成本法計(jì)算的第二個(gè)難點(diǎn)。從物質(zhì)折舊(有形損耗)、功能折舊(有形損耗)和經(jīng)濟(jì)折舊(外部折舊)三方面考慮，具體計(jì)算方法有三種：年限法(主要是用直線法)、市場(chǎng)提取法和分解法。其中，分解法中的物質(zhì)折舊項(xiàng)目分為可修復(fù)項(xiàng)目和不可修復(fù)項(xiàng)目?jī)深悾瑢?duì)于不可修復(fù)項(xiàng)目又可分為短壽命項(xiàng)目和長(zhǎng)壽命項(xiàng)目?jī)深?，功能落后折舊的計(jì)算是難點(diǎn)。

　　(6)計(jì)算建筑物折舊時(shí)，應(yīng)充分考慮土地使用期限對(duì)建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的影響。這是成本法計(jì)算的第三個(gè)難點(diǎn)。建筑物經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用期限而結(jié)束的，應(yīng)按照建筑物經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)算建筑物折舊。建筑物經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用期限而結(jié)束的，分為兩種情況：①出讓合同約定土地出讓期限屆滿需要無償收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)，根據(jù)收回時(shí)建筑物的殘余價(jià)值給予土地使用者相應(yīng)補(bǔ)償，此時(shí)應(yīng)按照建筑物經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)算建筑物折舊。②出讓合同約定土地出讓期限屆滿需要無償收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)，對(duì)收回的建筑物不予補(bǔ)償，此時(shí)，應(yīng)按照建筑物經(jīng)濟(jì)壽命減去其晚于土地使用期限的那部分壽命后的壽命計(jì)算建筑物折舊。

　　2.成本法(建筑物)

　　(1)積算價(jià)格構(gòu)成(建筑物)。這是成本法的一個(gè)難點(diǎn)，前提是在“開發(fā)一銷售”模式下。建筑物積算價(jià)格包含6項(xiàng)：建筑物建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤(rùn)。辨別建安工程費(fèi)與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)與紅線外基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、銷售前發(fā)生的銷售費(fèi)用與和銷售同時(shí)發(fā)生的銷售費(fèi)用。此外，重點(diǎn)把握建筑物建設(shè)成本內(nèi)涵，投資利息計(jì)算項(xiàng)目、計(jì)息周期數(shù)、開發(fā)利潤(rùn)內(nèi)涵和銷售稅費(fèi)的內(nèi)涵。

　　(2)重新購建價(jià)格(建筑物)含義和計(jì)算方法。重新購建價(jià)格(重新購建成本)是指假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得全新狀況的估價(jià)對(duì)象的必要支出或者重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價(jià)對(duì)象的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。重新購建價(jià)格應(yīng)當(dāng)是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格，應(yīng)當(dāng)是客觀價(jià)格;計(jì)算方法：①采用市場(chǎng)法、成本法求取;②通過房屋重置價(jià)格或房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格扣除土地價(jià)格來計(jì)算。

　　3.對(duì)自用房地產(chǎn)用成本法估價(jià)中，要計(jì)算銷售稅費(fèi)。

　　4.要理解“自有資金利息不計(jì)入利潤(rùn)，而計(jì)入成本”這句話。在房地產(chǎn)開發(fā)中，自有資金要求一是有利息回報(bào)，二是有利潤(rùn)回報(bào)，其中利息回報(bào)不能混同于利潤(rùn)回報(bào)，在成本法中，自有資金利息與借貸資金利息一樣，都是積算價(jià)格的組成部分，換句話說，是要計(jì)入“成本”的。

　　5.功能過剩造成的損失是功能折舊，而經(jīng)濟(jì)折舊中由于外部的改善帶來的價(jià)值提升，則屬于房地產(chǎn)價(jià)值的升值。