第三章拆除重建類城市更新

第二十四條拆除重建類城市更新是指通過綜合整治方式難以改善或者消除本條例第二條第二款規(guī)定的情形，需要拆除全部或者大部分原有建筑物，并按照規(guī)劃進(jìn)行重新建設(shè)的活動。

第二十五條申報拆除重建類城市更新單元計(jì)劃時，拆除范圍內(nèi)物業(yè)權(quán)利人更新意愿應(yīng)當(dāng)符合下列要求：

(一)用地為單一地塊的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體共同共有人或者產(chǎn)權(quán)份額四分之三以上的按份共有人同意，建筑物區(qū)分所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分面積占比四分之三以上的物業(yè)權(quán)利人且占總?cè)藬?shù)四分之三以上的物業(yè)權(quán)利人同意，其中舊住宅區(qū)所在地塊應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分面積占比百分之九十五以上且占總?cè)藬?shù)百分之九十五以上的物業(yè)權(quán)利人同意;

(二)用地包含兩個或者兩個以上地塊的，每一地塊物業(yè)權(quán)利人更新意愿應(yīng)當(dāng)符合前項(xiàng)規(guī)定，且物業(yè)權(quán)利人同意更新的面積不少于總用地面積的百分之八十;

(三)用地屬城中村、舊屋村或者原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和原村民在城中村、舊屋村范圍以外形成的建成區(qū)域的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位的股東大會表決同意進(jìn)行城市更新，或者符合前兩項(xiàng)規(guī)定，經(jīng)原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位同意。

申請將舊住宅區(qū)納入拆除重建類城市更新單位計(jì)劃，自發(fā)布征集意愿公告之日起十二個月內(nèi)未達(dá)到前款物業(yè)權(quán)利人更新意愿要求的，三年內(nèi)不得納入城市更新單元計(jì)劃。

第二十六條申請將舊住宅區(qū)納入拆除重建類城市更新單元計(jì)劃的，建筑物建成年限應(yīng)當(dāng)在二十年以上，且滿足下列條件之一：

(一)需要根據(jù)規(guī)劃建設(shè)重大城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的;

(二)年久失修或者經(jīng)維修后仍無法滿足使用要求，或者存在嚴(yán)重安全隱患危及業(yè)主、物業(yè)使用人以及公共安全，只能通過拆除重建方式解決的;

(三)使用功能不齊全、配套設(shè)施不完善，經(jīng)評估后需要拆除重建的。

第二十七條申請將舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)納入拆除重建類城市更新單元計(jì)劃的，建筑物建成年限不得少于十五年;建成年限未滿十五年，但是因規(guī)劃統(tǒng)籌或者社會公共利益需要的，可以按照本條例規(guī)定納入拆除重建類城市更新單元計(jì)劃。

第二十八條拆除重建類城市更新單元規(guī)劃經(jīng)批準(zhǔn)后，物業(yè)權(quán)利人可以通過簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議、房地產(chǎn)作價入股或者房地產(chǎn)收購等方式將房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)益轉(zhuǎn)移到同一主體，形成單一權(quán)利主體。

屬于城中村拆除重建類城市更新項(xiàng)目的，除按照前款規(guī)定形成單一權(quán)利主體外，原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位可以與公開選擇的單一市場主體合作實(shí)施城市更新，也可以自行實(shí)施。

第二十九條拆除重建類城市更新項(xiàng)目的市場主體與物業(yè)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)遵循平等、公平的原則簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議。

市城市更新部門應(yīng)當(dāng)制定并發(fā)布搬遷補(bǔ)償協(xié)議示范文本，包括協(xié)議生效時間、生效條件、搬遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和方式、協(xié)議有效期、權(quán)利義務(wù)、預(yù)告登記約定、不得加改擴(kuò)建、違約責(zé)任等內(nèi)容。

市場主體應(yīng)當(dāng)將已簽訂的搬遷補(bǔ)償協(xié)議報區(qū)城市更新部門備案。區(qū)城市更新部門應(yīng)當(dāng)將備案信息推送區(qū)住房建設(shè)部門和不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)。被搬遷住房屬政策性住房的，區(qū)住房建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)報市住房建設(shè)部門審核。

第三十條區(qū)城市更新部門負(fù)責(zé)對物業(yè)權(quán)利人更新意愿進(jìn)行核實(shí)。屬于本條例第二十五條第一款第三項(xiàng)規(guī)定情形的，區(qū)城市更新部門應(yīng)當(dāng)在物業(yè)權(quán)利人更新意愿核實(shí)階段組織區(qū)規(guī)劃土地監(jiān)察機(jī)構(gòu)、轄區(qū)街道辦事處和原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位對歷史違建物業(yè)權(quán)利人進(jìn)行核實(shí)，由經(jīng)核實(shí)的物業(yè)權(quán)利人與市場主體簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議。

第三十一條搬遷補(bǔ)償協(xié)議簽訂后，市場主體可以按照約定向不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請辦理被搬遷房屋的相關(guān)預(yù)告登記。

預(yù)告登記的期限由雙方當(dāng)事人約定。約定登記有效期間，雙方當(dāng)事人可申請注銷預(yù)告登記。期限屆滿或者城市更新項(xiàng)目調(diào)出城市更新單元計(jì)劃的，預(yù)告登記失效。預(yù)告登記有效期內(nèi)，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人一致同意，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不受理被搬遷房屋的不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移、抵押或者變更等登記業(yè)務(wù)。

第三十二條屬于舊住宅區(qū)城市更新項(xiàng)目的，區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)在城市更新單元規(guī)劃批準(zhǔn)后，組織制定搬遷補(bǔ)償指導(dǎo)方案和公開選擇市場主體方案，經(jīng)專有部分面積占比百分之九十五以上且占總?cè)藬?shù)百分之九十五以上的物業(yè)權(quán)利人同意后，采用公開、公平、公正的方式選定市場主體，由選定的市場主體與全體物業(yè)權(quán)利人簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議。

被選定的市場主體應(yīng)當(dāng)符合國家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理的相關(guān)規(guī)定，與城市更新規(guī)模、項(xiàng)目定位相適應(yīng)，并具有良好的社會信譽(yù)。

第三十三條城市更新項(xiàng)目實(shí)施過程中，需要變更計(jì)劃申報主體的，應(yīng)當(dāng)按照本條例第二十五條第一款的規(guī)定，重新征集物業(yè)權(quán)利人更新意愿，并在厘清經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系后將變更情況報區(qū)城市更新部門備案。區(qū)城市更新部門負(fù)責(zé)對物業(yè)權(quán)利人更新意愿達(dá)成情況和變更后市場主體的資質(zhì)要求等進(jìn)行核實(shí)。

第三十四條城市更新搬遷補(bǔ)償可以采用產(chǎn)權(quán)置換、貨幣補(bǔ)償或者兩者相結(jié)合等方式，由物業(yè)權(quán)利人自愿選擇。政策性住房原則上采取產(chǎn)權(quán)置換方式，補(bǔ)償與被拆除住房產(chǎn)權(quán)限制條件相同的住房。

已登記的商品性質(zhì)住宅物業(yè)采用原地產(chǎn)權(quán)置換的，按照套內(nèi)面積不少于一比一的比例進(jìn)行補(bǔ)償;產(chǎn)權(quán)置換的實(shí)際面積不得少于約定面積，因誤差導(dǎo)致超出面積在百分之三以內(nèi)的，物業(yè)權(quán)利人可以不再支付超出面積部分的房價。安置補(bǔ)償費(fèi)最遲應(yīng)當(dāng)在物業(yè)權(quán)利人搬離之日起按約定給付。

前款規(guī)定以外的其他合法建筑和歷史違建的搬遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由市場主體與物業(yè)權(quán)利人參照本市房屋征收相關(guān)規(guī)定協(xié)商確定。

第三十五條已簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議的專有部分面積占比或者物業(yè)權(quán)利人人數(shù)占比不低于百分之九十五時，市場主體與未簽約業(yè)主經(jīng)充分協(xié)商仍協(xié)商不成的，可以向項(xiàng)目所在地的區(qū)人民政府申請調(diào)解，區(qū)人民政府也可以召集有關(guān)當(dāng)事人進(jìn)行調(diào)解。

第三十六條舊住宅區(qū)已簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議的專有部分面積和物業(yè)權(quán)利人人數(shù)占比均不低于百分之九十五，且經(jīng)區(qū)人民政府調(diào)解未能達(dá)成一致的，為了維護(hù)和增進(jìn)社會公共利益，推進(jìn)城市規(guī)劃的實(shí)施，區(qū)人民政府可以依照法律、行政法規(guī)及本條例相關(guān)規(guī)定對未簽約部分房屋實(shí)施征收。

城中村合法住宅、住宅類歷史違建部分，已簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議的物業(yè)權(quán)利人人數(shù)占比不低于百分之九十五的，可以參照前款規(guī)定由區(qū)人民政府對未簽約住宅類房屋依法實(shí)施征收。

第三十七條依照本條例規(guī)定對未簽約房屋實(shí)施征收的，可以不納入全市年度房屋征收計(jì)劃，由區(qū)人民政府參照國家和本市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償?shù)挠嘘P(guān)規(guī)定，依法分別作出征收決定。

被征收人對征收決定或補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟。

被征收人在法定期限內(nèi)不申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟，又不履行征收決定確定的義務(wù)的，區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)自期限屆滿之日起三個月內(nèi)向人民法院申請強(qiáng)制執(zhí)行。

第三十八條在區(qū)人民政府依法作出征收決定前，尚未簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議的物業(yè)權(quán)利人與市場主體協(xié)商簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議的，市場主體應(yīng)當(dāng)在簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議后三個工作日內(nèi)告知區(qū)人民政府。區(qū)人民政府對該房屋的征收程序終止。

第三十九條區(qū)人民政府征收取得的物業(yè)權(quán)利，由相關(guān)部門按照有關(guān)規(guī)定與市場主體協(xié)商簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議。

第四十條城市更新項(xiàng)目拆除范圍內(nèi)形成單一權(quán)利主體或者合作實(shí)施主體的，應(yīng)當(dāng)向區(qū)城市更新部門申請確認(rèn)實(shí)施主體。

區(qū)城市更新部門應(yīng)當(dāng)與實(shí)施主體簽訂項(xiàng)目實(shí)施監(jiān)管協(xié)議，按照有關(guān)規(guī)定明確下列事項(xiàng)：

(一)實(shí)施主體按照城市更新單元規(guī)劃要求應(yīng)當(dāng)履行的無償移交公共用地、城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施、創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房、公共住房等義務(wù)，以及相應(yīng)接收部門;

(二)實(shí)施主體按照搬遷補(bǔ)償協(xié)議應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù);

(三)城市更新項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排及完成時限;

(四)設(shè)立資金監(jiān)管賬戶或者其他監(jiān)管措施;

(五)違約責(zé)任;

(六)雙方需要約定的其他事項(xiàng)。

涉及產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的，實(shí)施主體還應(yīng)當(dāng)與區(qū)產(chǎn)業(yè)主管部門簽訂產(chǎn)業(yè)發(fā)展監(jiān)管協(xié)議，明確監(jiān)管要求，并將產(chǎn)業(yè)發(fā)展監(jiān)管協(xié)議作為土地使用權(quán)出讓合同附件。

第四十一條確認(rèn)實(shí)施主體后，區(qū)城市更新部門應(yīng)當(dāng)及時通過城市更新信息系統(tǒng)通知各有關(guān)部門和不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，暫停辦理涉及城市更新項(xiàng)目拆除范圍內(nèi)物業(yè)的審批、登記等事項(xiàng)。

第四十二條無償移交給政府的公共用地中，用于建設(shè)與城市更新項(xiàng)目配套的城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先安排，與城市更新項(xiàng)目同步實(shí)施。相關(guān)部門也可以委托實(shí)施主體代為建設(shè)。

第四十三條除提前向政府無償移交公共用地，且經(jīng)區(qū)人民政府同意拆除該用地上建筑物的情形外，城市更新單元拆除范圍內(nèi)建筑物應(yīng)當(dāng)在區(qū)城市更新部門與實(shí)施主體簽訂項(xiàng)目實(shí)施監(jiān)管協(xié)議后，方可按規(guī)定拆除。實(shí)施主體應(yīng)當(dāng)在拆除施工十五日前，向區(qū)住房建設(shè)部門辦理備案手續(xù)。

建筑物拆除后，由物業(yè)權(quán)利人或者其委托的實(shí)施主體依法辦理不動產(chǎn)權(quán)屬注銷登記手續(xù)。

第四十四條不動產(chǎn)權(quán)屬注銷登記完成后，實(shí)施主體應(yīng)當(dāng)先按照規(guī)劃要求向政府無償移交公共用地，再申請以協(xié)議方式取得更新單元規(guī)劃確定的開發(fā)建設(shè)用地使用權(quán)，并簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。項(xiàng)目拆除范圍內(nèi)的原土地使用權(quán)自動終止，出讓后的土地使用權(quán)期限重新起算。

國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同應(yīng)當(dāng)明確城市更新單元規(guī)劃和項(xiàng)目實(shí)施監(jiān)管協(xié)議的相關(guān)內(nèi)容。

拆除范圍內(nèi)土地涉及未完善土地征轉(zhuǎn)用補(bǔ)償手續(xù)的，在簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同前，由原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位自行厘清經(jīng)濟(jì)關(guān)系后與相關(guān)部門簽訂完善手續(xù)的協(xié)議，政府不再另行補(bǔ)償。

第四十五條被搬遷人選擇產(chǎn)權(quán)置換的，置換物業(yè)按照經(jīng)區(qū)城市更新部門備案的搬遷補(bǔ)償協(xié)議約定登記至被搬遷人名下，依法免征契稅。

第四章綜合整治類城市更新

第四十六條綜合整治類城市更新是指在維持現(xiàn)狀建設(shè)格局基本不變的前提下，采取修繕、加建、改建、擴(kuò)建、局部拆建或者改變功能等一種或者多種措施，對建成區(qū)進(jìn)行重新完善的活動。

第四十七條綜合整治類城市更新主要包括下列內(nèi)容：

(一)修繕建筑物外觀;

(二)加建電梯、連廊、樓梯和遮蔽通道等輔助性設(shè)施;

(三)完善道路交通、給排水、供電、燃?xì)?、消防、安防、垃圾分類、通信等公共服?wù)設(shè)施;

(四)增設(shè)或改造養(yǎng)老、文化、教育、衛(wèi)生、托育、體育、快遞、停車場、充電設(shè)施、社會治安等各類社區(qū)服務(wù)設(shè)施;

(五)保護(hù)、活化利用不可移動文物或者歷史風(fēng)貌區(qū)、歷史建筑;

(六)改變建筑物功能;

(七)其他加建、改建、擴(kuò)建或者局部拆建行為。

第四十八條實(shí)施綜合整治類城市更新不得影響原有建筑物主體結(jié)構(gòu)安全和消防安全，原則上不得改變土地規(guī)劃用途。涉及加建、改建、擴(kuò)建、局部拆建的，所在區(qū)域應(yīng)當(dāng)未被列入土地整備計(jì)劃、拆除重建類城市更新單元計(jì)劃。

第四十九條綜合整治類城市更新項(xiàng)目涉及加建、改建、擴(kuò)建、局部拆建等活動的，應(yīng)當(dāng)按照本條例第八條規(guī)定的程序?qū)嵤?。相關(guān)計(jì)劃規(guī)劃制定、實(shí)施主體確認(rèn)、原有建筑物拆除和不動產(chǎn)權(quán)屬注銷登記、國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓等環(huán)節(jié)參照拆除重建類城市更新相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第五十條舊住宅區(qū)和舊商業(yè)區(qū)因配套設(shè)施不完善或者建筑和設(shè)施建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)較低的，可以采取整飾建筑外觀、加建電梯、設(shè)置連廊、增設(shè)停車位等措施實(shí)施綜合整治類城市更新。

實(shí)施前款所列綜合整治措施的，可以按規(guī)定啟用物業(yè)專項(xiàng)維修資金。

第五十一條鼓勵舊工業(yè)區(qū)開展融合加建、改建、擴(kuò)建、局部拆建等方式的綜合整治類城市更新。

舊工業(yè)區(qū)開展綜合整治類城市更新的，應(yīng)當(dāng)符合本市產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向，并按要求向政府無償移交一定比例的用地、用房。

舊工業(yè)區(qū)綜合整治類城市更新擬由物業(yè)權(quán)利人以外的市場主體實(shí)施的，市場主體被確認(rèn)為實(shí)施主體后，可以申請對原土地使用權(quán)合同進(jìn)行變更或者簽訂補(bǔ)充協(xié)議。舊工業(yè)區(qū)經(jīng)綜合整治類城市更新后新引進(jìn)的企業(yè)其產(chǎn)業(yè)類型等應(yīng)當(dāng)符合相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策要求。

第五十二條因消除安全隱患、完善產(chǎn)業(yè)及配套功能、改善空間環(huán)境品質(zhì)等目的對舊工業(yè)區(qū)開展綜合整治類城市更新，增加面積不超過現(xiàn)狀建筑面積百分之十五的電梯、連廊、樓梯、配電房等輔助性設(shè)施的，可以適當(dāng)簡化相關(guān)程序。

第五十三條市城市更新部門負(fù)責(zé)組織劃定城中村綜合整治分區(qū)范圍。劃入綜合整治分區(qū)范圍的城中村，不得開展以拆除重建為主的城市更新活動。

城中村內(nèi)的現(xiàn)狀居住片區(qū)和商業(yè)區(qū)，可以由區(qū)人民政府組織開展綜合整治類城市更新活動。