7月以來，深圳、杭州、東莞、寧波等多個(gè)樓市熱點(diǎn)地區(qū)發(fā)布從嚴(yán)調(diào)控政策。上半年，這些城市無論是地價(jià)還是樓價(jià)，都出現(xiàn)較明顯的上漲。調(diào)控政策發(fā)布后，前期房價(jià)持續(xù)上漲態(tài)勢有望結(jié)束。

全國多個(gè)熱點(diǎn)城市樓市調(diào)控政策從嚴(yán)

業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，下半年對(duì)樓市影響最顯著的房貸利率政策仍會(huì)以寬松為導(dǎo)向，但房價(jià)炒作過多的城市會(huì)面臨收緊的可能。

調(diào)控升級(jí)

7月15日，深圳發(fā)布八條重磅樓市調(diào)控措施。調(diào)控內(nèi)容包括：限購政策升級(jí)，必須有36個(gè)月社保;首套房首付比例依然為30%，已經(jīng)有一套房的再購房首付比例70%起，非普住宅達(dá)到80%;增值稅免征從2年調(diào)整到5年。750萬元以上為豪宅，加強(qiáng)熱點(diǎn)小區(qū)管理。

深圳表示，要通過調(diào)整商品住房限購年限、完善差別化住房信貸措施、發(fā)揮稅收調(diào)控作用等手段對(duì)樓市進(jìn)行調(diào)控，支持合理自住需求的同時(shí)遏制投機(jī)炒房，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期目標(biāo)。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，除深圳外，7月以來，已有杭州、東莞、寧波等熱點(diǎn)城市出臺(tái)房地產(chǎn)約束性調(diào)控政策。整體看，這些城市發(fā)布政策的共同點(diǎn)是樓市熱度高，房價(jià)明顯上漲。樓市上漲的主要原因來自資金面寬松，炒作氛圍升溫。

部分地區(qū)擴(kuò)大限購范圍。以寧波市為例，7月6日寧波四部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步保持和促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，對(duì)當(dāng)前偏熱的房地產(chǎn)市場進(jìn)行“降溫”，有力保障剛需，堅(jiān)持“房住不炒”，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。從保持土地市場平穩(wěn)、調(diào)整限購區(qū)域范圍、強(qiáng)化金融政策監(jiān)管、保障自住住房需求以及強(qiáng)化市場銷售管理等方面提出穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的十條新政。

針對(duì)升級(jí)原因，寧波有關(guān)部門指出，受疫情后土地供應(yīng)放緩、居民購房需求補(bǔ)充釋放、融資環(huán)境相對(duì)寬松、寧波城市吸引力增強(qiáng)等諸多因素影響，近段時(shí)間以來，房地產(chǎn)市場總體處于偏熱狀態(tài)。土地市場方面，土拍競爭激烈，地價(jià)持續(xù)走高，溢價(jià)率持續(xù)攀升;房產(chǎn)市場方面，價(jià)格上漲預(yù)期增強(qiáng)，不少樓盤重現(xiàn)排隊(duì)買房和“日光盤”現(xiàn)象。

全國多個(gè)熱點(diǎn)城市樓市調(diào)控政策從嚴(yán)（圖片來源：攝圖網(wǎng)）

遏制漲勢

隨著調(diào)控升級(jí)，這些前期漲幅較大的城市將結(jié)束連續(xù)上漲勢頭。

以深圳地區(qū)為例，國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，6月份4個(gè)一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.6%，漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.4%、0.5%、0.6%和0.8%。深圳漲幅位列一線城市之首。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，深圳是全國最近一輪樓市上漲的領(lǐng)頭羊，出現(xiàn)調(diào)控政策升級(jí)已經(jīng)有預(yù)期，出臺(tái)政策將明顯打擊投資需求。按照過去深圳市場的慣例，預(yù)計(jì)部分投資客很可能開始離場，房價(jià)也將開始調(diào)整。政策內(nèi)容集中在稅費(fèi)、購房資格、信貸政策等多方面，深圳樓市有望開始進(jìn)入調(diào)整周期。

張大偉指出，深圳樓市過去一年多來的上漲，主要原因除供應(yīng)少之外，與非普住宅標(biāo)準(zhǔn)取消有非常大的關(guān)系。本次政策將非普標(biāo)準(zhǔn)提高，750萬元以上的豪宅，將變成二套首付80%，接近當(dāng)下全國政策最嚴(yán)格的北京，這對(duì)高端住宅市場的打擊很大。深圳過去的購房資格相對(duì)容易，落戶難，大部分炒房客借助新深圳落戶獲得首套房貸款資格，本次政策升級(jí)要求必須3年社保，這也將有力打擊部分炒房客。整體看，預(yù)計(jì)下半年，房價(jià)將開始一輪明顯調(diào)整。

需要指出的是，深圳人口流入趨勢不改，土地供應(yīng)少的問題依然需要得到解決。從目前來看，全國房地產(chǎn)調(diào)控效果最好的一線城市北京、二線城市長沙，都是供應(yīng)增加疊加限制投資，才取得了市場的長期穩(wěn)定效果。

保持穩(wěn)定

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，深圳等地調(diào)控升級(jí)，反映出今年的政策風(fēng)向。部分城市房價(jià)上漲過快，違背了“房住不炒”的政策導(dǎo)向。通過此類政策出臺(tái)，目的就是要進(jìn)一步促進(jìn)市場的穩(wěn)定，防范市場炒作。后續(xù)其他房價(jià)不穩(wěn)定、房價(jià)上漲過快的城市，也會(huì)有政策出臺(tái)。

多位業(yè)內(nèi)人士強(qiáng)調(diào)信貸杠桿的變化影響。上半年房地產(chǎn)調(diào)控以寬松刺激為主，包括各種人才政策、落戶政策、一日游的松綁政策。從7月開始，部分房價(jià)明顯上漲的城市開始了收緊。從市場走勢看，信貸政策，尤其信貸杠桿政策是最核心政策。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，7月全國貸款市場5年期LPR為4.65%，與6月份持平。此次LPR利率出現(xiàn)了連續(xù)4個(gè)月沒有下調(diào)的現(xiàn)象，信號(hào)意義很強(qiáng)。上半年已經(jīng)出現(xiàn)了兩次較明顯的LPR降息，利率下調(diào)將保持克制，不會(huì)無限制地持續(xù)下行，即會(huì)綜合考慮各種因素。從當(dāng)前政策導(dǎo)向看，更多強(qiáng)調(diào)對(duì)既有利率政策的消化。從下半年來看，一方面寬松的利率環(huán)境依然存在，另一方面利率繼續(xù)下調(diào)的空間在減小。

他認(rèn)為，7月11日中國銀保監(jiān)會(huì)網(wǎng)站“監(jiān)管動(dòng)態(tài)”上發(fā)布《中國銀保監(jiān)會(huì)新聞發(fā)言人答記者問》，指出部分市場亂象有所反彈。一些高風(fēng)險(xiǎn)影子銀行死灰復(fù)燃，有的以新形式新面目企圖卷土重來。企業(yè)、住戶等部門杠桿率上升。部分資金違規(guī)流入房市、股市，推高資產(chǎn)泡沫。結(jié)合7月份“深八條”政策，下半年，對(duì)樓市影響最顯著的房貸利率政策仍會(huì)以寬松為導(dǎo)向，但房價(jià)炒作過多的城市，會(huì)面臨收緊的可能。

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