2020年7月，深圳六住宅項(xiàng)目獲批，其中五項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，住宅批售面積40.0萬(wàn)平，環(huán)比增長(zhǎng)10.3%。推售37.5萬(wàn)平，環(huán)比增長(zhǎng)15.9%。住宅供應(yīng)面積連續(xù)三個(gè)月回升，達(dá)到年內(nèi)最高值。

深圳7月新房供需平穩(wěn) 二手過(guò)戶(hù)量創(chuàng)新高

新房住宅成交面積上升3.7%

7月深圳新房住宅成交3478套，環(huán)比上升4.0%。成交面積為34.8萬(wàn)平，環(huán)比上升3.7%，新房成交量與供應(yīng)緊密相關(guān)，隨著供應(yīng)面積的三連升，新房住宅成交量連續(xù)兩個(gè)月上漲，成交套數(shù)與面積均為年內(nèi)新高。

龍崗區(qū)成交占比超5成

從各區(qū)成交面積來(lái)看，7月龍崗以17.49萬(wàn)平的成交量位居第一，占全市成交的50.2%;光明新區(qū)成交面積為5.57萬(wàn)平，占全市成交的16.0%，位居第二;坪山新區(qū)成交3.49萬(wàn)平，占比10.0%。羅湖區(qū)七月零成交。

從成交面積環(huán)比變動(dòng)的情況來(lái)看，7月五區(qū)成交面積出現(xiàn)增長(zhǎng)，六區(qū)成交面積出現(xiàn)下滑。其中，光明成交量增長(zhǎng)最為顯著，環(huán)比增長(zhǎng)193.1%。而羅湖區(qū)七月無(wú)成交，下滑100%;福田、南山、深汕等區(qū)成交量也皆下滑超5成。

恒大錦苑成交量居首位

恒大錦苑以375套的成交量奪得深圳7月住宅銷(xiāo)售冠軍，金融街華發(fā)融御華府成交位列第二，成交357套。成交前十的項(xiàng)目中，龍崗五個(gè)，光明兩個(gè)，坪山、龍華、寶安各一個(gè)。

二手住宅

二手住宅過(guò)戶(hù)套數(shù)持續(xù)上升

從過(guò)戶(hù)數(shù)據(jù)來(lái)看，7月深圳二手住宅成交套數(shù)為13407套，環(huán)比上升26.6%;成交面積為114.8萬(wàn)平，環(huán)比上升26.7%。本月過(guò)戶(hù)成交套數(shù)創(chuàng)2016年4月以來(lái)新高。由于過(guò)戶(hù)成交數(shù)據(jù)與簽約成交數(shù)據(jù)存在一定的時(shí)間差，7月過(guò)戶(hù)成交的房源主要為6月之前(含6月)簽約成交的房源。根據(jù)深圳中原研究中心的數(shù)據(jù)顯示，7月過(guò)戶(hù)成交的房源中約有九成為6月之前(含6月)簽約成交的房源。

龍崗過(guò)戶(hù)套數(shù)居全市首位

本月全市各區(qū)成交套數(shù)普遍上升。鹽田、寶安和南山成交套數(shù)漲幅均超過(guò)三成，鹽田本月成交套數(shù)為293套，環(huán)比上升33.2%，漲幅最大。龍崗成交套數(shù)環(huán)比上升25.8%至3759套，成交套數(shù)居全市首位，成交占比為28.0%。

從樣本房源的漲跌區(qū)間上來(lái)看，房源上漲和下跌的幅度均在10%之內(nèi)。有67.0%的樣本房源價(jià)格上漲，33.0%的樣本房源價(jià)格下跌。樣本房源漲幅在5%~10%區(qū)間的占比最大，為36%。

租賃市場(chǎng)

租金回報(bào)率持續(xù)下滑

根據(jù)深圳中原研究中心監(jiān)測(cè)顯示，7月全市住宅租金為70.4元/平•月，環(huán)比下滑0.7%，租金回報(bào)率繼續(xù)下滑至1.29%。

南山、寶安租金回升

本月南山區(qū)和寶安區(qū)租金回升，其他區(qū)域租金繼續(xù)下滑。南山區(qū)租金回升1.54%至101.5元/平，漲幅最大。本月鹽田和福田租金分別環(huán)比下滑2.72%、2.50%，下滑幅度較大。

中原研判

過(guò)戶(hù)數(shù)據(jù)顯示，7月深圳新房住宅成交3478套，環(huán)比上升4.0%;7月深圳二手住宅成交套數(shù)為13407套，環(huán)比上升26.6%。一二手住宅合計(jì)成交16885套，環(huán)比上升21.2%。

從實(shí)時(shí)市場(chǎng)情況來(lái)看，新房市場(chǎng)方面，7月有六住宅項(xiàng)目獲批，其中五項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)。五個(gè)開(kāi)盤(pán)的住宅項(xiàng)目中有四個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)間為新政后，整體開(kāi)盤(pán)去化率約為七成。

二手市場(chǎng)方面，本月整體的實(shí)時(shí)成交活躍度高于上個(gè)月，但是受715新政影響，后半個(gè)月市場(chǎng)氛圍驟降，成交量也出現(xiàn)明顯下滑。7月15日，《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》出臺(tái)，主要內(nèi)容包括：本市戶(hù)籍滿(mǎn)3年且社保滿(mǎn)3年才有購(gòu)房資格買(mǎi)房。非深圳戶(hù)口要5年社保才能購(gòu)買(mǎi)。自夫妻離異之日起3年內(nèi)購(gòu)買(mǎi)商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算。無(wú)房無(wú)貸首付30%。無(wú)房有貸款記錄買(mǎi)普通住宅首付50%，購(gòu)買(mǎi)非普通住宅首付60%，轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的增值稅從2年就減免變成5年才減免。普通住宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整，總價(jià)超過(guò)750萬(wàn)為非普通住宅，新房抽簽要優(yōu)先無(wú)房、個(gè)稅或者社保年限長(zhǎng)的，規(guī)范網(wǎng)簽，二手房交易透明，整頓地產(chǎn)秩序。該政策對(duì)購(gòu)房資格提出了更嚴(yán)格的要求，抑制投資需求，調(diào)整了豪宅標(biāo)準(zhǔn)，完善差別化信貸，對(duì)豪宅成交有抑制作用，降低了市場(chǎng)的成交活躍度。新政前7月1日-14日的成交量約占本月成交的七成，新政后的成交量?jī)H占三成。

近期新房住宅供應(yīng)逐漸增加，八月潛在計(jì)劃入市項(xiàng)目數(shù)量較多，預(yù)計(jì)下月新房成交會(huì)持續(xù)上升。二手市場(chǎng)方面，從中原指數(shù)來(lái)看，中原經(jīng)理指數(shù)下滑明顯，說(shuō)明經(jīng)理人對(duì)后市預(yù)期有所降低，從報(bào)價(jià)指數(shù)來(lái)看，近三個(gè)星期的報(bào)價(jià)指數(shù)都出現(xiàn)了下滑，說(shuō)明業(yè)主信心有所減弱。在新政的影響下，下月實(shí)時(shí)二手成交量將出現(xiàn)明顯下滑，但由于過(guò)戶(hù)存在滯后性，下月的過(guò)戶(hù)數(shù)據(jù)或?qū)⒕S持在高位。

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