一、經(jīng)濟(jì)適用房的概念.

　　發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房是國(guó)家實(shí)現(xiàn)住宅業(yè)作為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)而 迸行的戰(zhàn)略決策，是城鎮(zhèn)新的住房供應(yīng)體系的重要組成部分。那 么，什么是經(jīng)濟(jì)適用房?

　　根據(jù)北京市人民政府辦公廳京政發(fā)[1998]第54號(hào)文件的精神，所謂的經(jīng)濟(jì)適用房主要是指由國(guó)家劃撥土地、房地產(chǎn)開發(fā)商 承建的以實(shí)用、經(jīng)濟(jì)、美觀、安全、衛(wèi)生、便利為根本原則的, 符合城市規(guī)劃整體布局要求的，根據(jù)本市市“九五”住宅建設(shè)標(biāo) 準(zhǔn)并結(jié)合市場(chǎng)需求建設(shè)的能滿足居民基本生活需要的面向廣大中 低收入家庭銷售的普通住宅。

　　二、經(jīng)濟(jì)適用房與商品房比較有哪些特征

　　(一)定價(jià)原則不同

　　經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)行政府指導(dǎo)定價(jià)，而商品房的價(jià)格則由市場(chǎng)決 定。經(jīng)濟(jì)適用房的最終售價(jià)與市場(chǎng)上同地段、同檔次的商品房相 比，價(jià)格要相對(duì)便宜許多。這是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用住房的銷售對(duì)象是 廣大中低收入者，它實(shí)際上是國(guó)家推出的具有半福利性質(zhì)的住房， 所以確定經(jīng)濟(jì)適用住房售價(jià)時(shí)，實(shí)行的是政府指導(dǎo)價(jià)，國(guó)家對(duì)于 參與建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)商的利潤(rùn)限定為微利，即按保本微利 的原則，由建設(shè)成本加上3%的開發(fā)建設(shè)利潤(rùn)確定。而同時(shí)政府對(duì) 開發(fā)商在經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)中所涉及的規(guī)劃、建設(shè)、應(yīng)繳資金等方面給予一定的政策扶持和傾斜，給予一定的稅費(fèi)減免和其他的 優(yōu)惠，如各種配套費(fèi)減半征收;所有的行政事業(yè)的收費(fèi)減半，小 區(qū)的建設(shè)配套費(fèi)不攤?cè)胱≌某杀?。有了這三項(xiàng)優(yōu)惠政策，經(jīng)濟(jì) 適用房的價(jià)格，就比商品房?jī)r(jià)格優(yōu)惠了很多。更重要的一點(diǎn)是政 府對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房不征收國(guó)有土地使用權(quán)出讓金，這就使經(jīng)濟(jì)適 用住房能以“適中”的價(jià)格出售。目前，本市市銷售的經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格在2350?4450元丨平方米之間，平均價(jià)為3250平方米。而商品房的定價(jià)則主要由市場(chǎng)決定，其價(jià)格往往受到多種因素的影響，相比而言，要比同區(qū)域的經(jīng)濟(jì)適用房高600?1000元/平方米，根據(jù)2001年1~7月本市市場(chǎng)的統(tǒng)計(jì)，內(nèi)銷商品住宅平均價(jià)為4385元丨平方米。

　　(二)銷售對(duì)象不同

　　經(jīng)濟(jì)適用房主要是針對(duì)中低收人家庭，而商品房的銷售對(duì)象 是不特定的。從個(gè)人購(gòu)房對(duì)象看，經(jīng)濟(jì)適用住房主要面對(duì)的是中 低收入家庭，如：政府公務(wù)員、教師、國(guó)企職工或政府實(shí)施重點(diǎn) 工程需拆遷的拆遷戶。

　　商品房的銷售對(duì)象則沒(méi)有限定，任何負(fù)擔(dān)得起房款的個(gè)人或 團(tuán)體均可購(gòu)買商品房。

　　(三)戶型及設(shè)計(jì)理念上不同

　　經(jīng)濟(jì)適用房的設(shè)計(jì)以滿足居民的基本生活需要為原則，從居 室類型看，主要有一居室到四居室及越層等類型，其中又以面積 在70~130平方米的二居室和三居室為主，兩者占到目前本市市經(jīng)濟(jì)適用住房戶型的80%以上，設(shè)計(jì)時(shí)以經(jīng)濟(jì)適用為出發(fā)點(diǎn)， 突出“經(jīng)濟(jì)、實(shí)惠”四個(gè)字。

　　商品房則不然，大戶型、實(shí)用性、裝飾性和功能分區(qū)明確是 商品房設(shè)計(jì)理念中的核心，越層、復(fù)式、公寓、別墅是商品房的 常用形式。

　　(四)房屋再交易限制不同

　　經(jīng)濟(jì)適用住房再交易所受到的限制要比商品房買賣嚴(yán)格。一份完整的房屋產(chǎn)權(quán)，權(quán)利人享有對(duì)房屋的占有、使用、收益、處 分的權(quán)利。而經(jīng)濟(jì)適用房的產(chǎn)權(quán)人只完整地享有占有權(quán)、處分權(quán) 和使用權(quán)，在收益權(quán)的行使上要受到一定的限制。這是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)用地是國(guó)家直接劃撥而來(lái)的，沒(méi)有繳納土地出讓金，房屋的性質(zhì)具有半福利的性質(zhì)，所以經(jīng)濟(jì)適用房的產(chǎn)權(quán)人在 進(jìn)行交易的時(shí)候，必須用交易所得價(jià)款向國(guó)家補(bǔ)交土地出讓金， 一般按照房屋所在地標(biāo)定地價(jià)的10%交納土地出讓金，房屋所在地沒(méi)有標(biāo)定地價(jià)的，按照房屋買賣成交價(jià)的交納土地出讓金或者相當(dāng)于土地出讓金的價(jià)款。

　　而商品房的交易只需繳納各種稅費(fèi)等雜金即可以進(jìn)行，沒(méi)有上述的限制。

　　(五)物業(yè)費(fèi)不同

　　經(jīng)濟(jì)適用房物業(yè)管理費(fèi)用的收取標(biāo)準(zhǔn)由政府控制，一般要求為0.50元“平方米，月)以下。商品房的物業(yè)小區(qū)管理收費(fèi)則按照政府指導(dǎo)價(jià)，依照市場(chǎng)變化自行調(diào)節(jié)。

　　以上是經(jīng)濟(jì)適用房和商品房的幾點(diǎn)主要區(qū)別。需要說(shuō)明的一 點(diǎn)是，盡管經(jīng)濟(jì)適用房與商品房存在很大的差別，但是在房屋的質(zhì)量上和物業(yè)管理的質(zhì)量上是相同的，都必須按照國(guó)家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和本市市的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　誰(shuí)能購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房

　　《市城鎮(zhèn)居民購(gòu)頭經(jīng)濟(jì)適用住房有關(guān)問(wèn)題的暫行規(guī)定》 (以下簡(jiǎn)稱規(guī)定)對(duì)于市居民購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的條件作了規(guī)定，從該規(guī)定來(lái)看，購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的限制條件主要有以下 幾種：

　　一、戶籍條件的限制

　　《規(guī)定》第一條規(guī)定：“本市城鎮(zhèn)居民申請(qǐng)購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房，其家庭住房、收入、購(gòu)房面積應(yīng)當(dāng)符合本規(guī)定。”

　　購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房，必須具有本市市城鎮(zhèn)戶口。居民個(gè)人購(gòu)買 經(jīng)濟(jì)適用住房時(shí)，必須憑本市城鎮(zhèn)居民常住戶口卡、居民身份證 才能到開發(fā)建設(shè)單位辦理買房手續(xù)。

　　二、現(xiàn)有住房條件的限制

　　《規(guī)定》笫二條規(guī)定：“申請(qǐng)購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房的本市城鎮(zhèn)居 民必須是無(wú)房戶或現(xiàn)有住房面積未達(dá)到本市規(guī)定的住房補(bǔ)貼面積 標(biāo)準(zhǔn)的未達(dá)標(biāo)戶。”

　　無(wú)房戶是指職工及其配偶都沒(méi)有以統(tǒng)一租金標(biāo)準(zhǔn)承租或按優(yōu) 惠價(jià)格購(gòu)買公有住房的家庭。住著下面三種不在核定范圍的住房 的家庭就是無(wú)房戶：職工全額出資按市場(chǎng)價(jià)或經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格購(gòu) 買、承租、建造的住房;已按規(guī)定補(bǔ)交房?jī)r(jià)款購(gòu)買的超標(biāo)部分公 有住房;以繼承、受贈(zèng)與等方式取得的私有住房。

　　三、收入條件的限制

　　(一)具體的限制

　　1.根據(jù)《本市市城鎮(zhèn)居民購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房有關(guān)問(wèn)題的暫 行規(guī)定》第三條規(guī)定：“2001年底以前，本市城近郊區(qū)城鎮(zhèn)居 民家庭年收入在6萬(wàn)元(含)以下的，可以購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房。”

　　遠(yuǎn)郊區(qū)縣購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭收人標(biāo)準(zhǔn)怎樣界定。 遠(yuǎn)郊區(qū)縣政府可結(jié)合實(shí)際情況，自行規(guī)定本區(qū)縣居民購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適 用住房的收人標(biāo)準(zhǔn)，但必須報(bào)市政府備案。

　　值得注意的是，根據(jù)市建委、計(jì)委等部門聯(lián)合下發(fā) 的《關(guān)于北京城鎮(zhèn)居民購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房程序的通知(試行〉》 規(guī)定，以下兩類家庭在購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房時(shí)，不受家庭年收人的限制，無(wú)須填寫《家庭年收人審核表》：一是國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員或 雙方都是教師的家庭;二是國(guó)家重點(diǎn)項(xiàng)目的拆遷居民。這兩類家 庭只需分別填寫《國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員(教師〉購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房審 核表》和《國(guó)家重點(diǎn)項(xiàng)目拆遷居民審核表》，在此基礎(chǔ)上核實(shí)補(bǔ) 貼面積標(biāo)準(zhǔn)便可。

　　根據(jù)《規(guī)定》第三條規(guī)定，“2002年(含)以后年份，本市城鎮(zhèn) 居民購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭收入標(biāo)準(zhǔn)由市政府有關(guān)部門公布。”

　　(二)收入的計(jì)算

　　根據(jù)《規(guī)定》第四條的規(guī)定，在計(jì)算收人時(shí)應(yīng)該考慮如下兒 個(gè)問(wèn)題：

　　1.計(jì)算誰(shuí)的收入

　　家庭收入按夫婦雙方的收入之和計(jì)算，末婚、喪偶以及離異 未冉婚的按一人收入計(jì)箅。和老人一起生活的，只計(jì)箅購(gòu)房人夫 婦雙方的年收人。

　　2.計(jì)算那些收入

　　工資、薪金所得;住房公積金的單位交納部分;住房補(bǔ)貼; 生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)所得和對(duì)企事業(yè)單位的承包、承租經(jīng)營(yíng)所得;勞務(wù)報(bào) 酬所得(包括稿費(fèi)、加班費(fèi)等此類的收入);股息紅利及利息所 得;其他所得(例如房屋出租租金所得等收入)。

　　3.計(jì)算何時(shí)的收入

　　購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房時(shí)，核定的是這個(gè)家庭上一年的家庭年收人(即購(gòu)買房子那一年的前一年的家庭年收入)。