房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷了多年的發(fā)展，人們的居住環(huán)境明顯改善。下面特為您整理了十個(gè)買房還貸技巧，希望能夠給您提供一些參考!

　　1、即使是等額還款，還款額度也是會(huì)變的

　　即使是等額還款，還款額度也是會(huì)變的;很多人認(rèn)為合同約定了還貸利率，又為了方便選擇了等額還款，每個(gè)月還的錢應(yīng)該是一樣的。這恰恰是一個(gè)誤區(qū)，事實(shí)上，每年的還款金額都可能不一樣。

　　房屋貸款利率一般有兩個(gè)因素決定：基準(zhǔn)利率和優(yōu)惠利率;

　　如果上一年度基礎(chǔ)利率發(fā)生了調(diào)整，第二年的一月，每月還款金額也會(huì)調(diào)整;

　　如果上一年度房貸優(yōu)惠利率發(fā)生了調(diào)整，例如由七折調(diào)整到八折，每月還款金額也會(huì)發(fā)生調(diào)整。

　　2、如何選擇銀行

　　如果需要提前還款，例如有的銀行約定20%以上才允許還，太苛刻了，最好選擇能夠還款要求不是很苛刻的銀行，比較一下這次七折優(yōu)惠，工商行都2月份才給客戶享受，多收了一個(gè)月高息;小銀行一般比較快，但是需要辦信用卡等等，銀行之間是有區(qū)別的，需要好好選一選。

　　3、提前還款的方式和意義

　　方式：

　　一次性付清：非常好理解，歸還所有剩余貸款本金;

　　還款額度不變，縮短期限：比較省利息;

　　期限不變，額度減少，每月壓力減少，基本不省什么利息;

　　提高還款額，縮短期限：最省利息，銀行一般不辦。

　　4、提前還款的基本流程

　　部分還款：先去銀行預(yù)約，填張申請(qǐng)單，約定還款時(shí)間，將錢存入，再去銀行辦理還款即可;

　　全部還款，進(jìn)入領(lǐng)取房產(chǎn)證等流程，退保險(xiǎn)，注銷房屋抵押等。

　　5、還款方式的選擇

　　有提前還款計(jì)劃的人事，建議選擇等息還款，第一個(gè)月還的最多，因?yàn)楸窘疬€的比較多，非常的節(jié)約利息，如果選擇等額還款，前兩年繳納了大多數(shù)的利息，再提前還款的意義就不大了。如果有雙周還之類的還款方式當(dāng)然更加省利息了。

　　6、每月還款額的計(jì)算

　　貸款合同中都會(huì)有這個(gè)公式：介紹一下等額還款的公式：

　　每月還款額=本金×月利率×(1+月利率)還款月數(shù)次冪/[(1+月利率)還款月數(shù)次冪-1]

　　月利率=年利率÷12

　　有一種特殊情況，就是當(dāng)一月份的時(shí)候，如果上一年度基準(zhǔn)利率發(fā)生了調(diào)整，一月份的還款額如何計(jì)算。由于存在跨月的情況，一部分利率是上一年度的貸款利率，一部分利率是本年度的貸款利率。

　　這個(gè)時(shí)候需要首先根據(jù)剩余本金，核定一個(gè)月度還款額，按照天分別計(jì)算利息，估計(jì)這個(gè)時(shí)候12月份一定是按照31天計(jì)算了，所以，調(diào)整利息，就被銀行狠狠的宰上一刀。

　　7、本月還款利息的計(jì)算

　　本月還款利息的計(jì)算：

　　本月利息=剩余本金×月利率

　　本月歸還本金=每月還款額-本月利息;

　　8、不要選擇大月提前還款

　　大月有31日，提前還款的利息按照日計(jì)息，算天數(shù)的時(shí)候會(huì)多算一天;

　　日利率=年利率÷360

　　但是一年有365天，按天計(jì)算會(huì)多交幾天利息;

　　另外有一個(gè)問題需要說一下，例如你的發(fā)放貸款日如果不是還貸日，發(fā)放貸款日與還貸日之間的日期也是需要計(jì)算利息的。

　　9、房貸是最優(yōu)惠的融資方式

　　合理負(fù)債有利于規(guī)劃個(gè)人理財(cái)，而且房貸是最便宜的融資方式，能夠房貸的時(shí)候，盡量使用房貸，讓自己的資金能夠投放到更高投資回報(bào)的領(lǐng)域，大膽投資對(duì)個(gè)人真是很重要，同時(shí)房貸也能有效的降低通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)，參與瓜分別人的存款行列中;

　　10、開始還的都是利息

　　有人貸款20年，每月還2000元，還了兩年，認(rèn)為已經(jīng)還了5萬元了，其實(shí)這種理解是十分錯(cuò)誤的，開始還的都是利息，沒有多少本金，基本上也就還了2萬本金吧，所以，需要清楚的認(rèn)識(shí)，剛開始還的都是本金。