2020年5月28日，十三屆全國人大三次會(huì)議表決通過了《中華人民共和國民法典》。這部法律自2021年1月1日起施行，其中也涉及到房產(chǎn)相關(guān)的政策。

2020新編《民法典》對(duì)有房人士有哪些影響

1、房屋產(chǎn)權(quán)登記錯(cuò)誤由誰賠償?

《民法典》進(jìn)一步聚焦產(chǎn)權(quán)人合法權(quán)利保護(hù)，完善不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。其中第二百二十條明確“因登記錯(cuò)誤給他人造成損害的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任，登記機(jī)關(guān)賠償后，可以向造成登記錯(cuò)誤的人追償”。如果房屋產(chǎn)權(quán)人發(fā)現(xiàn)自己的房屋產(chǎn)權(quán)被登記錯(cuò)誤，給自己造成損害的，有權(quán)要求登記機(jī)關(guān)賠償損失。若產(chǎn)權(quán)人提供虛假材料申請(qǐng)登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

2、住宅70年產(chǎn)權(quán)到期后怎么辦?

針對(duì)近年來房屋產(chǎn)權(quán)人普遍關(guān)心的住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期如何續(xù)期以及續(xù)期是否需要繳費(fèi)等問題，《民法典》第三百五十九條作出規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。”

也就是說，商品房70年的土地使用權(quán)到期后，土地的使用期限自動(dòng)續(xù)期，不需要房屋產(chǎn)權(quán)人去額外申請(qǐng)，這下房屋產(chǎn)權(quán)人就不用擔(dān)心未來房子會(huì)被收回。至于續(xù)期費(fèi)用具體如何繳納和減免，估計(jì)會(huì)在相關(guān)法律，如《城市房地產(chǎn)管理法》的修改中進(jìn)一步明確。

3、小區(qū)公共車位和廣告牌等收益歸誰?

《民法典》第二百八十二條規(guī)定：“建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。”也就是說小區(qū)里面的公共停車位，電梯廣告等的收益，以及小區(qū)其他公共部分的收入，是屬于全體業(yè)主的。這也意味著房屋產(chǎn)權(quán)人可以就這部分權(quán)利獲得相關(guān)收入，未來購買市中心小區(qū)的房屋產(chǎn)權(quán)人還能利用這部分收入將“買房不用交物業(yè)費(fèi)”變成可能。

2020新編《民法典》對(duì)有房人士有哪些影響（圖片來源：攝圖網(wǎng)）

4、公共維修資金難啟動(dòng)怎么辦?

公共維修資金(以下簡(jiǎn)稱公維資金)是小區(qū)業(yè)主為了維修養(yǎng)護(hù)小區(qū)內(nèi)的共用設(shè)施、設(shè)備及公共區(qū)域而交納的款項(xiàng)，是房子的“養(yǎng)老金”。如果房屋進(jìn)行了交易，公維資金會(huì)跟隨房屋自動(dòng)轉(zhuǎn)移。如果房屋拆遷、滅失，房屋分戶賬中結(jié)余的公維資金將返還業(yè)主，事關(guān)房屋產(chǎn)權(quán)人的切身利益。

針對(duì)公維資金使用比例與效率低下的現(xiàn)象，《民法典》第二百七十八條完善了公維資金使用的表決程序，將使用公維資金的難度進(jìn)行了降低，只需要經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意即可，從而增加了啟動(dòng)公維資金的效率;同時(shí)第二百八十一條規(guī)定了緊急情況下使用公維資金的特別程序，突出了小區(qū)業(yè)主的自治權(quán)利。

這對(duì)一些比較老的商品房來說意義重大，因?yàn)槔闲^(qū)的許多設(shè)施的使用時(shí)間已經(jīng)很長(zhǎng)，共有財(cái)產(chǎn)的維修問題已經(jīng)很突出，現(xiàn)在只需要業(yè)委會(huì)共同決定就可以使用公維資金，這些舉措能讓房子的“養(yǎng)老金”落到實(shí)處，對(duì)提升房屋產(chǎn)權(quán)人的生活品質(zhì)有著重要意義，讓其真正的為房屋產(chǎn)權(quán)人服務(wù)。

5、小區(qū)管理混亂怎么辦?

近年來物業(yè)服務(wù)缺乏監(jiān)管、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量低下和物業(yè)服務(wù)態(tài)度惡劣等情形成為了眾多業(yè)主普遍反映的問題。為了解決物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域這些突出問題，《民法典》在現(xiàn)行《合同法》規(guī)定的15種典型合同的基礎(chǔ)上，專門在合同編新增物業(yè)服務(wù)合同一章，從此物業(yè)服務(wù)合同正式“轉(zhuǎn)正”為有名合同。

其中第九百四十一條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人員不得將其應(yīng)提供的全部物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)委托給第三人，或?qū)⑷课飿I(yè)服務(wù)肢解后分別轉(zhuǎn)委托給第三人。第九百四十三條規(guī)定了物業(yè)服務(wù)人信息公開義務(wù)，要求物業(yè)服務(wù)提供者應(yīng)定期將服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、履行情況、維修資金使用情況等向業(yè)主公開。第九百四十四條第三款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)。第九百四十六條規(guī)定業(yè)主有權(quán)依照法定程序共同決定解聘物業(yè)服務(wù)合同，更換物業(yè)公司。第九百四十九條則進(jìn)一步明確物業(yè)公司的及時(shí)退出、配合交接等多項(xiàng)義務(wù)，物業(yè)服務(wù)人違反任何一項(xiàng)義務(wù)的，不得收取合同到期后的物業(yè)費(fèi)，給業(yè)主造成損失的，還應(yīng)賠償損失。

《民法典》的上述新增規(guī)定為解決物業(yè)服務(wù)合同糾紛提供了法律依據(jù)，從法律上對(duì)物業(yè)管理行為進(jìn)行約束，為房屋產(chǎn)權(quán)人的居住環(huán)境、財(cái)產(chǎn)權(quán)益保駕護(hù)航。

6、沒有房產(chǎn)證也能永久居住?

此次《民法典》的物權(quán)編首次創(chuàng)設(shè)了一個(gè)全新的物權(quán)——居住權(quán)，雖然僅有6條，但卻是一大亮點(diǎn)。根據(jù)《民法典》規(guī)定，居住權(quán)無償設(shè)立在他人享有所有權(quán)的住宅之上，自登記時(shí)設(shè)立，不得轉(zhuǎn)讓、繼承。設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，當(dāng)事人有約定的除外。居住權(quán)期間屆滿或者居住權(quán)人死亡的，居住權(quán)消滅。

這相當(dāng)于在房屋所有權(quán)之外，新設(shè)立“居住權(quán)”。不過，居住權(quán)只能保障居住權(quán)利，沒有繼承乃至轉(zhuǎn)讓的資格。即便如此，房子只要設(shè)立了“居住權(quán)”，即使沒有房產(chǎn)證，居住權(quán)人也可長(zhǎng)時(shí)間乃至終生居住。

另外，居住權(quán)一經(jīng)登記，即可對(duì)抗第三人，哪怕這個(gè)人是房屋產(chǎn)權(quán)所有人。這一點(diǎn)是居住權(quán)制度的核心要點(diǎn)之一，雖然所有權(quán)內(nèi)容大于并且完全可以包含住居住權(quán)，但是所有權(quán)并不絕對(duì)優(yōu)先于居住權(quán)。相反，在占有、使用這兩項(xiàng)權(quán)能上，居住權(quán)是優(yōu)先于所有權(quán)的。也就是說，一旦房屋產(chǎn)權(quán)人為他人設(shè)立了居住權(quán)，那么居住權(quán)人便可以依據(jù)居住權(quán)將房屋產(chǎn)權(quán)所有人趕出房屋。

同時(shí)，這也意味著設(shè)立了居住權(quán)的房屋在交易的過程中可能會(huì)遇到障礙。因?yàn)樵O(shè)立了居住權(quán)的房屋即使能夠進(jìn)行過戶交易，但只要在居住權(quán)期限內(nèi)，新產(chǎn)權(quán)人是無法將居住權(quán)人趕走的，這無疑會(huì)讓新產(chǎn)權(quán)人面臨著“購房無用”的局面。因此房屋一旦設(shè)立了居住權(quán)，在房產(chǎn)市場(chǎng)上的流通價(jià)值將會(huì)大打折扣。

綜上所述，作為房屋所有權(quán)人，當(dāng)你有意向?yàn)樗嗽O(shè)立居住權(quán)之時(shí)，請(qǐng)?jiān)偃遄谩?/p>

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