從寓意物業(yè)、樂(lè)居公寓、愛(ài)租公寓被深圳公安立案?jìng)刹?，再到小鷹找房、美居公寓資金鏈斷裂，高頻率的長(zhǎng)租公寓暴雷事件讓深圳的秋天更添寒意。

公寓年付長(zhǎng)租有風(fēng)險(xiǎn)

在經(jīng)過(guò)近兩個(gè)月的等待后，租客張勇(化名)的擔(dān)憂轉(zhuǎn)變成現(xiàn)實(shí)——“小鷹找房”已經(jīng)無(wú)力支付房東房租。

今年8月，張勇以年付方式租下深圳南山的一套房子。然而簽約平臺(tái)“小鷹找房”卻在10月被曝出資金鏈斷裂。一邊是租客支付一年房租，卻要被趕出家門(mén)的窘境，另一邊是房東每月還著房貸，卻無(wú)房租可收的局面。

今年下半年以來(lái)，張勇的案例在深圳并不新鮮。從寓意物業(yè)、樂(lè)居公寓、愛(ài)租公寓被深圳公安立案?jìng)刹椋俚叫→椪曳?、美居公寓資金鏈斷裂，高頻率的長(zhǎng)租公寓暴雷事件讓深圳的秋天更添寒意。其背后，透露著這個(gè)行業(yè)發(fā)展過(guò)程中的大起大落，也展示了政府部門(mén)在長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域的監(jiān)管缺陷。

中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)專家委員會(huì)副主任、國(guó)家高端智庫(kù)CDI資深研究員宋丁教授認(rèn)為，政府部門(mén)在長(zhǎng)租公寓監(jiān)管上仍需“補(bǔ)課”。同時(shí)，他建議長(zhǎng)租公寓企業(yè)應(yīng)找到一條合法的、正規(guī)的、穩(wěn)健的、符合市場(chǎng)需要的路線，才能實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

小鷹公寓資金鏈斷裂，房東租客圍堵要錢(qián)

8月中旬，張勇(化名)與朋友租下“小鷹找房”平臺(tái)下的一處位于深圳南山區(qū)的房子。“當(dāng)時(shí)中介稱房子月付要付7600元，而年付12個(gè)月只需5700元。”考慮到房屋各方面條件不錯(cuò)，他與朋友選擇一次性交付12個(gè)月房租和1個(gè)月押金共7萬(wàn)6千元，租下房子。

8月底，張勇從網(wǎng)上零星的投訴中發(fā)現(xiàn)不對(duì)勁。在新浪旗下主導(dǎo)的消費(fèi)者投訴平臺(tái)“黑貓投訴”上，有業(yè)主投訴“小鷹找房”未按約定時(shí)間支付租金，也有租客反映解約后一直沒(méi)收到退租余款。他輾轉(zhuǎn)找到業(yè)主，得知業(yè)主當(dāng)初與小鷹簽訂了3年的托管合同，每月租金6800元。

國(guó)慶過(guò)后事態(tài)漸漸失控，大量房東投訴沒(méi)收到9月租金。10月12日，在小鷹找房位于深圳南山區(qū)南山街道陽(yáng)光科創(chuàng)中心B座22樓的辦公室里，一位姓費(fèi)的負(fù)責(zé)人被憤怒的業(yè)主和租客團(tuán)團(tuán)圍住。他高聲大喊，“公司遇到了點(diǎn)問(wèn)題，正在想辦法解決大家的問(wèn)題，希望能給我們一點(diǎn)時(shí)間”，他承諾會(huì)和股東商討解決問(wèn)題的辦法。

事實(shí)上，在小鷹找房資金鏈危機(jī)爆發(fā)的背后，仍是其大量房源存在的“高收低租”“長(zhǎng)收短付”問(wèn)題。在隨機(jī)采訪中，多位房東表示，小鷹找房給他們的租金遠(yuǎn)高于給租客的報(bào)價(jià)。同時(shí)，小鷹找房中涉及年付、季付的租客占70%以上。租客大部分支付半年或一年租金，一次性繳納數(shù)萬(wàn)、甚至十幾萬(wàn)元。這導(dǎo)致公司資金鏈斷裂，租客承擔(dān)更大的損失。

天眼查顯示，小鷹找房主體為深圳小鷹房屋租賃有限公司，成立于2019年9月，法定代表人為趙津妍。該公司為陜西小鷹投資管理有限公司100%持股。筆者注意到，從今年6月起，小鷹找房陸續(xù)在各地開(kāi)設(shè)了18家公司，分布在廣州、佛山、武漢、東莞、珠海等全國(guó)各地一二線城市。而在其資金鏈問(wèn)題凸顯的9月，更是一口氣增設(shè)了10家公司。

“小鷹找房”發(fā)布官方聲明，但難掩無(wú)力支付房東租金的事實(shí)

目前，小鷹找房提出:房東、租客、平臺(tái)一起簽三方無(wú)責(zé)解約協(xié)議，但租金要到12月底開(kāi)始分6次支付。房東和租戶質(zhì)疑“小鷹找房目前沒(méi)有任何證明有能力履行分期退款協(xié)議。”

3家長(zhǎng)租公寓被立案?jìng)刹?，全?guó)22%相關(guān)企業(yè)存在經(jīng)營(yíng)異常

“小鷹找房”平臺(tái)暴雷，不是第一家，也不會(huì)是最后一家。在深圳市公安局經(jīng)偵支隊(duì)的微信公眾號(hào)“深圳經(jīng)偵”公布的經(jīng)濟(jì)犯罪立案情況上，寓意物業(yè)、愛(ài)租公寓以及樂(lè)居公寓都榜上有名。

幾乎在同一時(shí)候，當(dāng)娜娜(化名)從朋友那里得知美居公寓暴雷的消息時(shí)，她和另外兩名舍友才剛住了兩個(gè)月不到的時(shí)間。而該公司也創(chuàng)下了“最快暴雷記錄”，從收房入住到引發(fā)業(yè)主租客維權(quán)，前后不到兩個(gè)月。愛(ài)企查顯示，美居公寓所屬的深圳市美居網(wǎng)絡(luò)信息科技有限公司成立于2014年，但在今年8月4日才開(kāi)始從事“住房租賃、物業(yè)管理”等業(yè)務(wù)。

在平臺(tái)無(wú)力支付房租后，她們與房東協(xié)商無(wú)果，繼續(xù)留住在房屋內(nèi)。而房東則帶來(lái)陌生人，直接在客廳中住下，后又拿來(lái)502膠水堵住了房門(mén)。“我們的解決方案房東接受不了，房東的解決方案我們接受不了。目前打算去社區(qū)調(diào)解室做進(jìn)一步調(diào)解。直到提出雙方都滿意的方案。”娜娜無(wú)奈地表示。

另一方面，大多數(shù)房東出租的房子處于還貸狀態(tài)。每月仍需向銀行繳還貸款。如租客因長(zhǎng)租公寓暴雷不愿退出房屋，房東也需每月承擔(dān)成倍增長(zhǎng)的房貸壓力。長(zhǎng)租公寓暴雷后，留給房東和租戶的只有一地雞毛。

天眼查近日發(fā)布的《房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)數(shù)據(jù)報(bào)告(2020)》提出，以工商登記為準(zhǔn)，目前全國(guó)已經(jīng)注銷或吊銷的長(zhǎng)租公寓相關(guān)企業(yè)約有170家，占相關(guān)企業(yè)總量的15%。其中，全國(guó)約有22%的長(zhǎng)租公寓相關(guān)企業(yè)存在過(guò)經(jīng)營(yíng)異常，近5%的相關(guān)企業(yè)曾受到過(guò)行政處罰或有過(guò)嚴(yán)重違法行為。

從一開(kāi)始的甲醛門(mén)、打隔斷、租金貸，到現(xiàn)在的現(xiàn)金流斷裂······不得不承認(rèn)，自2017年起，曾經(jīng)以“真房源”“優(yōu)質(zhì)服務(wù)”“安心放心”為口號(hào)的長(zhǎng)租公寓們，如今正面臨著口碑下滑、經(jīng)營(yíng)失利的困局。

專家:政府部門(mén)仍需多多“補(bǔ)課”，長(zhǎng)租公寓應(yīng)找到良性發(fā)展道路

《房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)數(shù)據(jù)報(bào)告(2020)》顯示，全國(guó)共有900余家長(zhǎng)租公寓相關(guān)企業(yè)。其中，深圳市長(zhǎng)租公寓相關(guān)企業(yè)最多，超過(guò)150家，占比16%以上。其次是上海、程度和北京市，均擁有超過(guò)50家的長(zhǎng)租公寓相關(guān)企業(yè)。

“這兩年來(lái)國(guó)家在政策上引導(dǎo)租賃市場(chǎng)的發(fā)展，為給長(zhǎng)租公寓產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了非常大的成長(zhǎng)空間，但對(duì)于長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)和監(jiān)管，政府缺乏有效的管控措施，也沒(méi)有足夠的經(jīng)驗(yàn)可供參考。”中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)專家委員會(huì)副主任、國(guó)家高端智庫(kù)CDI資深研究員宋丁教授認(rèn)為，近年來(lái)，全國(guó)長(zhǎng)租公寓頻繁的暴雷現(xiàn)象并非偶然。

宋丁教授表示，長(zhǎng)租公寓利用信息不對(duì)稱的優(yōu)勢(shì)，在簽租房合同時(shí)，三方一般采取“背靠背”的模式，房東和租戶無(wú)直接關(guān)系，分別與長(zhǎng)租公寓簽合同。在這種模式下，長(zhǎng)租公寓提前與房東簽訂長(zhǎng)期合同，先高價(jià)租下房子，再以低價(jià)掛牌出租。

那么，中間的差價(jià)要怎么彌補(bǔ)呢?宋丁教授表示，“這些公司通過(guò)大量收購(gòu)占有房源，從而尋求金融機(jī)構(gòu)給予大額貸款支持，進(jìn)而開(kāi)展下一步的擴(kuò)張，占領(lǐng)更多市場(chǎng)空間，再獲得更大的金融資金支持。”

然而，今年疫情以后，租房子的租客明顯減少，長(zhǎng)租公寓從業(yè)主那里高價(jià)收來(lái)的房子租不出去，導(dǎo)致長(zhǎng)租公寓普遍承受著很大的資金壓力。“高收低租來(lái)的房子潛藏著很大的風(fēng)險(xiǎn)，一味不惜成本地收購(gòu)房源，一旦出現(xiàn)租金價(jià)格的波動(dòng)，引起資金鏈斷裂，長(zhǎng)租公寓就只有暴雷了。”宋丁教授表示。

對(duì)于今年陸續(xù)發(fā)生的長(zhǎng)租公寓暴雷事件，中央和地方政府都紛紛出臺(tái)相應(yīng)規(guī)范。9月，中央發(fā)布《住房租賃條例》征求意見(jiàn)稿，其中明確，住房租賃企業(yè)存在支付房屋權(quán)利人(房東)租金高于收取承租人(租客)租金，或是收取租客租金周期長(zhǎng)于給付房東租金周期等高風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)行為的，應(yīng)將其列入經(jīng)營(yíng)異常名錄，并加強(qiáng)對(duì)租金、押金使用等經(jīng)營(yíng)情況的監(jiān)管。

宋丁教授表示，過(guò)去，租賃市場(chǎng)以民間零散租賃為主，長(zhǎng)租公寓近幾年才出現(xiàn)，沒(méi)有可供參考的監(jiān)管經(jīng)驗(yàn)。因此，政府在長(zhǎng)租公寓監(jiān)管上仍需多多“補(bǔ)課”。他建議，政府部門(mén)應(yīng)在監(jiān)管措施上進(jìn)行深入調(diào)研，找到問(wèn)題的癥結(jié)，再有針對(duì)性地提出一系列監(jiān)管措施。讓長(zhǎng)租公寓在政府的保護(hù)和監(jiān)管下，健康的、穩(wěn)定的、合法的成長(zhǎng)。“長(zhǎng)租公寓企業(yè)也應(yīng)找到一條合法的、正規(guī)的、穩(wěn)健的、符合市場(chǎng)需要的路線，才能長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。”他表示。

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