深圳人最近討論的樓市話題最熱的是“假離婚買房是否已經(jīng)走不通了”?近日，深圳市住建局給深圳市不動(dòng)產(chǎn)登記中心的一份《深圳市住房和建設(shè)局關(guān)于貫徹落實(shí)〈關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知〉的通知》相關(guān)條款執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)的復(fù)函，引起廣泛關(guān)注。

深圳購(gòu)房資格與離婚脫鉤

該復(fù)函對(duì)深圳“7·15”房地產(chǎn)調(diào)控政策在執(zhí)行方面有關(guān)適用時(shí)間節(jié)點(diǎn)、社保斷繳、離異人士購(gòu)房的理解與執(zhí)行等13個(gè)市民關(guān)心的問(wèn)題進(jìn)行了回復(fù)。

其中，關(guān)于離異人士購(gòu)房的理解與執(zhí)行是這樣規(guī)定的：

《通知》第四條關(guān)于離異人士購(gòu)房不區(qū)分深戶家庭和非深戶家庭。離異前家庭在本市有1套商品住房，若該房產(chǎn)登記在夫妻雙方名下且離異時(shí)未分割的，離異后需轉(zhuǎn)移登記在一方名下后，無(wú)房一方可購(gòu)買1套商品住房;離異后直接轉(zhuǎn)讓給第三人的，經(jīng)雙方協(xié)商一致后可以購(gòu)買1套住房，登記在符合購(gòu)房條件的任一方或雙方名下。再婚或復(fù)婚家庭，按現(xiàn)有家庭住房套數(shù)計(jì)算，不再考慮其雙方離異前家庭擁有住房情況。

一句話概括就是，再婚或復(fù)婚不再追溯離異前住房情況。

深圳購(gòu)房資格與離婚脫鉤 假離婚買房能消停嗎（圖源攝圖網(wǎng)）

9月10日，中國(guó)人民銀行深圳市中心支行、深圳銀保監(jiān)局、深圳市住建局聯(lián)合下發(fā)通知稱，將建立婚姻信息查詢機(jī)制，完善住房貸款管理。通過(guò)數(shù)據(jù)共享機(jī)制為商業(yè)銀行提供購(gòu)房人婚姻登記(含結(jié)婚、離異)信息的查詢便利，等同于全面圍剿了“假離婚”的投機(jī)者們。

那么住建局給不動(dòng)產(chǎn)登記中心的復(fù)函明確的執(zhí)行細(xì)則對(duì)樓市有什么影響?是否會(huì)對(duì)離婚案件以及夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割產(chǎn)生影響?

深圳律師：購(gòu)房資格與離婚脫鉤保障正常離異人士的購(gòu)房需求

信榮房地產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)張茂榮律師認(rèn)為，離婚過(guò)往三年住房套數(shù)限貸不限購(gòu)只是對(duì)“7.15房地產(chǎn)調(diào)控政策”的進(jìn)一步明晰，并非新政，保障了正常離異人士的購(gòu)房需求。“目前這個(gè)政策解讀與‘7.15房地產(chǎn)調(diào)控政策’無(wú)異，只是將大眾心理預(yù)期調(diào)整到兩個(gè)月之前，所以不會(huì)對(duì)樓市產(chǎn)生過(guò)大的沖擊。”

張茂榮律師認(rèn)為，因?yàn)橘?gòu)房資格與離婚脫鉤，所以避免了離婚搶房現(xiàn)象，對(duì)離婚案件及夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割不會(huì)發(fā)生重大影響。

三個(gè)方面解讀“7.15房地產(chǎn)調(diào)控政策”

廣東華商律師事務(wù)所周爭(zhēng)鋒認(rèn)為，解讀深圳的“7.15房地產(chǎn)調(diào)控政策”，要從購(gòu)房資格、信貸政策和稅收政策三個(gè)方面分開(kāi)去解讀。

關(guān)于購(gòu)房資格認(rèn)定，“離婚3年內(nèi)購(gòu)房，住房套數(shù)按照離婚前原家庭擁有的住房總套數(shù)計(jì)算的要求，只針對(duì)遞件時(shí)的成年單身人士身份。對(duì)申請(qǐng)遞件過(guò)戶時(shí)的已婚人士只計(jì)算當(dāng)前家庭的套數(shù)。”

此外，“非深戶家庭在離婚前家庭名下只有一套房登記在一方名下，則離婚后3年內(nèi)無(wú)房一方符合購(gòu)房政策的可以以成年單身人士身份購(gòu)買一套房。”

關(guān)于離婚后的購(gòu)房信貸政策，周爭(zhēng)鋒律師分析說(shuō)，“7.15房地產(chǎn)調(diào)控政策”本身并沒(méi)有涉及關(guān)于離婚購(gòu)房信貸政策的調(diào)整，只是增加非普通住宅貸款首付款比例。“因此，離婚后的購(gòu)房信貸政策仍然執(zhí)行2018年7.31政策中關(guān)于離婚購(gòu)房信貸政策。也就是，購(gòu)房人離婚2年內(nèi)申請(qǐng)住房貸款，貸款首付款比例不低于七成;但離婚前無(wú)房無(wú)貸仍按三成執(zhí)行，僅有一套房按五成執(zhí)行。

也有不少網(wǎng)友關(guān)心離婚后購(gòu)房的契稅如何認(rèn)定?周爭(zhēng)鋒律師告訴記者，政策本身并沒(méi)有涉及離婚后契稅首套和二套的認(rèn)定問(wèn)題，只是規(guī)定“將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整到5年“。

即，個(gè)人將購(gòu)買不足5年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個(gè)人將購(gòu)買5年以上(含5年)的非普通住房對(duì)外銷售的，以銷售收入減去購(gòu)買住房?jī)r(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅;個(gè)人將購(gòu)買5年以上(含5年)的普通住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。

律師提醒：離婚雙方須考慮清楚房子歸屬哪方

北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所家事房產(chǎn)律師劉亞娟認(rèn)為，該復(fù)函明確了再婚或復(fù)婚的情況下如何計(jì)算住房套數(shù)的問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)說(shuō)該復(fù)函的內(nèi)容是合理的。“既然是已經(jīng)組建了新的家庭，當(dāng)然應(yīng)當(dāng)按照新的家庭來(lái)計(jì)算住房套數(shù)。雖然還是存在著假離婚后再假結(jié)婚這種操作的可能，但是即使沒(méi)有這一條，有資源和有心思這么操作的人還可以通過(guò)代持來(lái)操作。”

劉亞娟律師提醒說(shuō)，在深圳7月15日出臺(tái)了限購(gòu)政策之后，離婚的時(shí)候雙方都得考慮清楚到底房子歸誰(shuí)、如果以前有兩套或者三套房，全歸一方，另一方就沒(méi)有購(gòu)房資格了。如果已經(jīng)有再婚的打算，則可以在房產(chǎn)所有權(quán)方面做一些讓步以便雙方早點(diǎn)達(dá)成一致，辦理離婚手續(xù)。

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